小規模マンションオーナーの日記


12月 27, 2016

アパートの生前贈与 法人でなければ贈与税がかかる!!


花画像

アパートを生前贈与すると贈与税がかかる。

アパート大家をしていても、高齢とともにだんだんと病気がちになり、先も長くないと悟ると、生きているうちにアパートやアパート経営を子供に継承させたいと思うものです。

私の父も癌を患っていましたが、もう先が長くないと悟った時に、アパートの継承が決まっていた私に生きているうちに継承させようとしました。

しかし大東建物管理(現大東建託パートナーズ)の担当者に、その旨を告げると「今継承させると贈与税がかかるので望ましくない」と言われ、アパートの生前贈与を断念したことがあります。

結局、あれから数カ月後に父は亡くなり、相続という形でアパートやアパートの経営を継承することになりました。

父は銀行からはアパートローンをかなりの額、借り入れていたので、相続税がかかることはありませんでした。

しかし生前贈与という形で不動産の贈与を受けていたならば、かなりの額の贈与税がかかっていたものと思われます。

実際のところは贈与税は現金よりも不動産にすれば、幾らか軽減されるともいわれていますが、それでも高額になる場合があります。

例えば1億円の現金があるとして、それでアパートにするならばアパートの建設費用の5~6割が評価額になるといわれていますので、アパートの建物自体の評価額は6000万円とします。

賃貸マンション画像

旭化成の賃貸アパート。

さらにアパートなので借家権控除が適用され、さらに30%割り引かれて評価額は4200万円になります。

それを基ににして贈与税がかかりますが、おそらくは2000万円程度かかります。(現金のままだと5000万円程度の贈与税がかかります)

ですからアパートローンを数千万円以上借り入れているのならば、生前贈与は考えずに亡くなったあと、相続してもらえるようにするほうが断然、節税になります。

もちろん特例として配偶者に不動産に贈与する場合は、条件にかなっているのならば2000万円の控除を受けることができますが、子供に継承する場合はそのような控除はなく、しっかりと贈与税がかかりますので、アパートローンをかかえているのならば、亡くなった後の相続にしたほうが良いでしょう。

それにしてもアパート経営は生きているうちも、亡くなった後もまさに税金との戦いといっても過言ではないように思われます。

いかに節税しながら経営していくかが重要なポイントの1つだと考えます。

 

追記:そもそもアパートを建てる目的そのものが、相続税対策のために行うケースが少なくないようです。

といのも、相続税は、土地や建物、預貯金などその人が持っていた資産に課税されるものですが、銀行から借入金があるなどの負債があると、負債の分、持っている資産と相殺することができ、相続税の課税資産を減らすことができるからです。

実際のところ、この方法はとても効果的です。

もちろん相続人はアパートを相続することになりますが、それとともに銀行への負債も受け継ぐことになり、銀行への返済も行っていくことになります。

このさい一応、相続人は銀行による審査を受けることになりますが、余程のことがないかぎりは、アパートローンは承認されることになると思います。

もちろん審査なので却下される可能性もありますが、その場合はどうなるのでしょうか。

銀行よりも金利の高い金融機関への借り換えとなってしまうのでしょうか。

それはわかりません。

しかし普段から健全な経済生活を送っているならば、銀行の審査は通過するのではないかと思います。

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