小規模マンションオーナーの日記


2月 06, 2017

不動産管理会社と大家👍


バラ画像

物件管理会社はオーナーにとって重要なパートナー。

今の時代、不動産管理をすべて自分で行っている大家さんがどれほどおられるのでしょうか。

確かに、管理会社に不動産の管理を任せると、家賃の5~10%が手数料としてもっていかれます。

一括借り上げで不動産管理を任せているのならば、家賃の10~15%ほどが手数料としてとられます。

しかし手数料をとられたくないとの思いから、すべてを自分で行うならば、相当の労力が求められます。

では実際には管理手数料としてどれぐらい支払っているのでしょうか。

仮に6戸所有、家賃5万円とすると月額の家賃は30万円。

30万円の5%は1万5千円となります。

ということは1年で18万円を管理会社に支払っていることになります。

ではそれぐらいの不動産管理手数料に見合うだけの仕事を行ってくださっているのでしょうか。

管理会社の業務を取り上げてみますとまずは

入居斡旋の仕事があります。

そのためには募集図面の作成の仕事があり、他の業者にも情報提供し、入居斡旋を行ってもらう場合もあります。

さらには部屋の鍵も管理し、他の業者で入居希望者が見つかるならば部屋の内覧の準備もしなければなりません。

そして入居審査(保証人の審査や家賃保証会社の審査を通すことも含む)があります。

アパート画像

大東建託設計施工管理の木造アパート。賃貸住宅最大手。

さらに入居後の入居者のための仕事があります。

それには入居時の立ち会いなどがありますし、入居者のクレーム対応の仕事があります。

入居者が神経質な方ならば、うんざりするようなクレームを言ってきたりして精神的に疲れることがあるかもしれません。

またさらには建物の定期巡回の仕事、清掃の手配、エレベーターがあるならば保守会社との連絡、消防設備の点検の手配等、建物関連の仕事が多岐にわたりあります。

また家賃の支払いの確認や家賃未払いの場合の対応、設備故障の応対、その他トラブルにもあたらなければなりません。

そして入居者の退去後の手続きやリフォーム等の手配の仕事もあります。

こうした気の滅入るような仕事を入居者と大家の間に入って管理会社は業務を行ってくださるわけですが、そのために支払う管理手数料、大家自らすべてを行うとすれば、とても大変なことであり、決して高くはないのかもしれません。

よほど不動産の仕事に熟知しているのならば、大家が自主管理することができるかもしれませんが、多くの場合は、管理会社に任せるほうが賢明といえるでしょう。

 

追記:賃貸住宅最大手の大東建託と一括借り上げの契約をした場合は、家賃収入から引かれる管理手数料は

フルパッケージプランの場合は 15.5%

スタンダードプランの場合は 10.25%

です。

フルパッケージプランの場合は、15.5%

例えば家賃収入が100万円とした場合15万5千円が大東建託パートナーズのものになりますので、オーナーへの支払い額は84.5万円となります。

しかしこの15.5万円のなかに、空室分の保証、修繕費、退去後の原状回復費用、また入居者募集にかかる費用が含まれています。

そう考えると、管理手数料を支払うだけの価値が十分にあるということになります。

最近は一括借り上げによるアパートやマンション経営への批評も少なくありませんが、空室保証がある分、管理手数料は高くなっているとしても、さらに原状回復費や入居斡旋費用も大東建託パートナーズが負担していますので、オーナーにはお得感があるのではないかと思います。(他社の一括借り上げは異なっている場合がある)

一括借り上げをしていなかった、オーナーさんが一括借り上げ契約でアパートを始めるとしても、決して騙されているわけではないのです。

 

 

 

追記:最近は建物の管理が行われていない管理不全のマンション等もあるようです。

そのてんについては以下の記事をご覧ください。

 

マンションといえば通常は、賃貸住宅マンションならば、不動産管理会社が入居者から管理費(3000円~10000円)を毎月徴収し、建物の管理業務を行っています。

分譲マンションであるならば、管理組合があり、住人から管理費や修繕積立金を回収して建物の維持管理にあたります。

私の所有マンションも大東建託パートナーズが入居者から管理費を徴収して建物の管理業務を行っています。

ところで最近はマンションがあっても管理組合がなかったり、管理不全のマンションが増えているというのです。

もちろん管理組合のない分譲マンションならば、管理費の徴収もなく、修繕積立金も必要でありません。

しかしマンションそのものが荒廃していき、入居者もどんどん減っていくことでしょう。

入居者が減り、空室が目立つようになると、さらに荒廃が進むという悪循環に陥っていきます。

賃貸住宅マンションでも管理不全になると建物はどんどん傷みだし、空室が目立つようになっていくことでしょう。

実際、近年、賃貸住宅の空室率の上昇が問題になっていますが、競合物件の急増もその要因ではありますが、それとともに空室率が異常に高い、いわゆる管理不全の荒廃賃貸物件がにわかに増えていることも、全体の空室率を押し上げている要因になっているようです。

シャーメゾン画像

市街地にある積水ハウス設計施工管理のシャーメゾン。管理はきちんと行われている。

ところで管理組合のないマンションはどのようにして存在するようになったのでしょうか。

1つには管理組合設置を定めた区分所有者法が施行される前の50年超のマンションで管理組合のないマンションが存在するとのこと。

1960年代前半よりも前に建てられたマンションということでしょうか。

さらには当初は賃貸だったのが分譲マンションへと変更した場合も管理組合が存在しない場合があるようです。

さらには管理会社が倒産することによって管理不全になってしまった物件もあります。

マンション家主にとってあてはまる事柄といえば管理会社の倒産による管理不全が怖いといったところでしょうか。

あるいは管理会社のほうから契約解除をさせられ管理不全になることが最悪のシナリオとなるのかもしれません。20/10/26

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