小規模マンションオーナーの日記


9月 03, 2018

変動が大きいテナント賃貸 しかしメリットも!!

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リスクのあるテナント賃貸にもメリットがある。

テナント賃貸。

テナント賃貸というと、シャッターが閉まったままで、いつまでも入居募集をしているのを思い浮かべるかもしれません。

確かにそのようなテナント物件もあります。

しかもテナント賃料相場は変動が住居よりも大きいようで、景気が良くなれば賃料相場は上がり、景気が悪くなれば賃料相場は下がります。

ですから一括借り上げでも大東建託の場合は住居用賃貸の賃料改定が10年、5年・・なのに対してテナント部屋の賃料改定は3年、3年毎に行われます。

しかもテナント賃貸となると、入居募集をしてもなかなか入居してくれる事業者が決まらないということも少なくありません。

このようにテナント賃貸には住居用の賃貸にはないデメリットがあります。

しかしテナント賃貸は住居用賃貸にはないメリットもあります。

例えばその1つが住居用部屋は築年数の経過とともに家賃が下がっていきますが、テナント部屋の場合は築年数とともに家賃は住居部屋のようには下がらないというてんがあります。

というのもテナント部屋の賃料は、主に周辺エリアの坪単位の相場で決まるからです。

例えばAエリアでは1坪あたり10000円が相場という場合は20坪の物件であるならば、賃料は概ね200000円となります。

もちろん1階かそうでないか、どのような設備があるか、駅徒歩何分かなどで、多少は賃料は前後しますが。

マンション画像

大東建託設計施工管理のマンション。1階がテナント。

さらにどのような事業者が入るかにもよりますが、1階がテナントの場合は、物件の外観が良くなったり入居者の利便性が向上する場合があります。

例えば1階がコインランドリーになったり、パン屋さんだったり、美容院だと入居者の利便性が向上します。

 

それで理想は1階がテナントで、2階から上が住居にするのが、良いでしょう。

もちろんテナント物件の大きなデメリットは空室になった時の家賃収入の減収が大きくなること、またなかなか次に入居する事業者が決まらないという面はありますが、しかし住居部屋のように築年数の経過とともに、家賃の減少が大きくはならないこと、もしも周辺エリアのテナント賃料相場が上がるならば、築年数が経過していても家賃が上がることもあり得るというのは大きなメリットです。

ですから考え方としては住居用部屋家賃収入が年々減少しても、テナント部屋の家賃収入で、減少を軽減するという考え方もできるかもしれません。

テナント需要のあるエリアであるならば、1階部分をテナント部屋にするのも1つの方法です。

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