小規模マンションオーナーの日記


9月 03, 2018

変動が大きいテナント賃貸 しかしメリットも!!


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リスクのあるテナント賃貸にもメリットがある。

テナント賃貸。

テナント賃貸というと、シャッターが閉まったままで、いつまでも入居募集をしているのを思い浮かべるかもしれません。

確かにそのようなテナント物件もあります。

しかもテナント賃料相場は変動が住居よりも大きいようで、景気が良くなれば賃料相場は上がり、景気が悪くなれば賃料相場は下がります。

ですから一括借り上げでも大東建託の場合は住居用賃貸の賃料改定が10年、5年・・なのに対してテナント部屋の賃料改定は3年、3年毎に行われます。

しかもテナント賃貸となると、入居募集をしてもなかなか入居してくれる事業者が決まらないということも少なくありません。

このようにテナント賃貸には住居用の賃貸にはないデメリットがあります。

しかしテナント賃貸は住居用賃貸にはないメリットもあります。

例えばその1つが住居用部屋は築年数の経過とともに家賃が下がっていきますが、テナント部屋の場合は築年数とともに家賃は住居部屋のようには下がらないというてんがあります。

というのもテナント部屋の賃料は、主に周辺エリアの坪単位の相場で決まるからです。

例えばAエリアでは1坪あたり10000円が相場という場合は20坪の物件であるならば、賃料は概ね200000円となります。

もちろん1階かそうでないか、どのような設備があるか、駅徒歩何分かなどで、多少は賃料は前後しますが。

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大東建託設計施工管理のマンション。1階がテナント。

さらにどのような事業者が入るかにもよりますが、1階がテナントの場合は、物件の外観が良くなったり入居者の利便性が向上する場合があります。

例えば1階がコインランドリーになったり、パン屋さんだったり、美容院だと入居者の利便性が向上します。

 

それで理想は1階がテナントで、2階から上が住居にするのが、良いでしょう。

もちろんテナント物件の大きなデメリットは空室になった時の家賃収入の減収が大きくなること、またなかなか次に入居する事業者が決まらないという面はありますが、しかし住居部屋のように築年数の経過とともに、家賃の減少が大きくはならないこと、もしも周辺エリアのテナント賃料相場が上がるならば、築年数が経過していても家賃が上がることもあり得るというのは大きなメリットです。

ですから考え方としては住居用部屋家賃収入が年々減少しても、テナント部屋の家賃収入で、減少を軽減するという考え方もできるかもしれません。

テナント需要のあるエリアであるならば、1階部分をテナント部屋にするのも1つの方法です。

 

 

追記:テナント賃貸の将来の予測をつけるが難しいというてんについては以下の記事をご覧ください。

 

テナント賃貸とは、本当に予測がつかない事業です。

私の所有マンションも1階をテナントにしましたが、当初1年以上にわたって入居事業者が決まらず・・

そして1年後に決まったその事業者は長期間入居してくれましたが、輸入販売業者だったので、アベノミクスの円安のあおりを受けて金回りが悪くなりやむなく退去されました。

その後、再び空テナントになってからは2年近くも入居事業者が決まりません。

ようやく昨年、秋に決まったかと思いきしや、事業者の経営トラブルで、事業を本格的に始めることなく7月末に退去となりました。(その間の家賃は払っておられたようですが)

また再び空テナントになることになりましたが、今度もいつまで空テナントのままになるんだろうかと、不安に感じていましたが、本当に予想外の事柄が発生しました。

7月末にテナント事業者が退去する、その同じ7月上旬に、なんとテナント入居希望が2件も入ったのです。

しかも、その2件ともに、強く入居を希望しているのです。

私の所有マンションのテナントは大東建託のテナント課(賃貸営業課というそうです)が募集しているのですが、早速、双方の事業者の事業内容について精査が行われ、先日、現状報告とともに、どちらに入居してもらうかの選択のために大東建託の担当者が訪問してこられました。

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テナント賃貸は予測ができない。

この2件の事業者、1つは個人事業者で地元を中心に商売をしている事業者、もう1つは法人事業者で、安定性というてんで魅力のある事業者でした。

結局のところ、アパート経営の観点からは後者のほうがいいのではないかということになり、後者の事業者との話を進めていくことになりました。

ただ問題は、前者の個人事業者、かなりヤル気のある事業者で、大東建託の担当者もどうやって断るか、幾分悩んでおられました。

ざっとこういった流れですが、とにかくテナント賃貸は予測がつかないものです。

今度の入居予定事業者もいつまで入居してくれるかも予測がつきません。

できれば長い期間、入居してくれたらと願ってはいますが。

すぐ近所の知り合いもテナントビルを所有していますが2階部分が空テナントで、そちらのほうはなかなか入居者が決まらないようです。

テナント賃貸はメリットも多いのですが、入居退去の動向が予測がつかないというてんではアパートオーナー泣かせの賃貸ともいえます。

20/9/8

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