小規模マンションオーナーの日記


6月 11, 2020

大東建託のAI家賃査定 どこまで浸透 大家にはどんなメリットが


最近はあらゆる事柄にAIが活用されています。

ところでこのAIですが、ウィキペディアには

人工知能(じんこうちのう、英: artificial intelligence、AI〈エーアイ〉)とは、「『計算(computation)』という概念と『コンピュータ(computer)』という道具を用いて『知能』を研究する計算機科学(computer science)の一分野」を指す語[1]。「言語の理解や推論、問題解決などの知的行動を人間に代わってコンピューターに行わせる技術」

人工知能

引用:https://ja.wikipedia.org/wiki/人工知能(アクセス日2020/6/1)

と書かれていて、AIとは人工知能のことで、本来は人間が行う

知的な行動をコンピューターが行う技術

ということです。

 

ところで賃貸住宅において緻密な知的な作業が求めらていた事柄の1つに家賃査定があります。

この家賃査定に賃貸住宅は多くの労力を費やしてきましたが、最近はAIによる家賃査定が普及しつつあります。

 

そして賃貸住宅最大手の大東建託もAIによる家賃査定を導入しつつあります。

 

ですが大東建託グループの大家にしてみれば、はたして自分の物件はAIによって家賃が査定されているのだろうか。

またAIで家賃査定を行うことには、大家にどうのようなメリットがあるのか、といったことがイマイチわからなかったと思います。

そのことが多少気になりつつ新聞の記事を読んでいたら、ある新聞の記事にずばり、疑問の答えとなることが書かれていました。

その記事とは日本経済新聞2020/5/26の朝刊の記事「大東建託、新築物件もAI活用の家賃査定」です。

まずこの新聞記事の見出しでわかることですが

新築物件はこれまではAIによる家賃査定が行われていなかった

というてんです。

そうだったのかと思いましたが、日本経済新聞の記事では2020/8月から新築物件の家賃査定もAIによって行われることになるとのことです。

 

さらにこの日本経済新聞の記事によると、今のところAIによる家賃査定が行われているのは、首都圏や愛知、大阪、福岡で既存物件の一部が対象になっているんだそうです。

つまりは首都圏や愛知、大阪、福岡の既存物件でない場合は、AIによる家賃査定ではなく、従来の大東建託パートナーズの家賃査定部署のスタッフによって行われているということになります。

さらには首都圏や愛知、大阪、福岡で既存物件でも、すべての既存物件がAIによって家賃査定をされているわけではないようです。

なので大東建託グループの物件の多くは、AIによって家賃査定がされているわけではないということになります。

 

ところで次にAIの家賃査定による大家のメリットについてですが

この日本経済新聞の記事によると

割安な家賃で物件を提供する機会を減らす効果も見込むといったことや、借り主が受け入れられる家賃の上限を提示できるようにするといった事柄が書かれています。

つまりは対象物件の家賃の上限をAIで査定することができるというのです。

なので入居率の良い物件ならば、どこまで家賃の値上げを行えるのかなども、AIによって割り出すことができるようになるのです。

 

これまでは入居率を上げる手っ取り早い方法として割安な家賃にするという手法も取られていたのかもしれませんが、今後はAI査定によって、入居率と家賃の上限のバランスを取りながら最善の家賃を割り出すことができるようになることを期待したいと思います。

 

 

追記:大東建託が人工知能による家賃査定を行うことについては以下の記事もご覧ください。

 

賃貸住宅経営にとって家賃は重要な事柄です。

物件のオーナーとしては、できるだけ高い家賃で入居してほしいと望むものです。

しかし同じエリア内で競合する物件よりも、家賃に割高感があると、全くといっていいほど入居者が決まりません。

つまりは入居者需要に見合った家賃、つまりは適正な家賃でなければ、入居者は決まらないものです。

それではその適正家賃をどう決めるか、というてんですが、実はそれが非常に難しい作業になるのです。

このてんで賃貸住宅最大手の大東建託は、これまでは家賃査定を約1000人のスタッフによる類似物件の情報収集とデータ解析に基づいて行ってきました。

しかしその査定家賃については、オーナーにしてみれば不満のあるものであることも少なくなかったようです。

どちらかといえば大東建託の査定家賃の傾向は、入居率を意識してかコストパフォーマンスの効いた家賃、つまりは競合他社の物件よりも数千円程度安めの家賃が多いように感じています。

また大東建託パートナーズの家賃査定スタッフが最終的に査定家賃を決まるわけですが、オーナーにしてみれば「なんでうちの物件の家賃がこんなにも安いの?」と不満や疑問をもたれることも少なくなかったように思います。

アパート画像

大東建託設計施工管理の木造アパート。

おそらくは査定家賃を高くして、入居率が下がるような事が生じると、上の部署から叩かれるのを恐れて、家賃を低く設定する傾向があるのだと思います。

ところでそのようななか大東建託も家賃査定で変化が生じようとしています。

健美家2019/10/29の「不動産投資もAIの時代へ!デジタルネイティブ世代台頭で不動産テック浸透か!?」と言う記事には

不動産にテクノロジーを取り入れた「不動産テック」。人工知能(AI)を活用して不動産の価格・賃料の将来予測をはじき出すサービスは、とりわけ不動産投資家にとってなくてはならないものになるかもしれない。
大東建託では、2020年度の本格導入に向けて、6月から首都圏の一部エリアを対象に、東京大学空間情報科学研究センター不動産情報科学研究室の清水千弘特任教授と、同社賃貸未来研究所が共同開発した、Alを活用した家賃査定システムを試験的に導入した。

引用:https://www.kenbiya.com/ar/ns/jiji/item_service/3802.html(アクセス日2019/11/7)

と書かれていて、人口知能を活用して家賃査定システムを導入していくことがわかります。

そのことによって、ヒューマンエラーが軽減され、より適正な家賃を査定されることが期待されています。

もちろんこのシステム導入によって、約1,000人の家賃査定スタッフの多くが必要でなくなることでしょう。

また査定家賃がこれまでよりも下がる物件もあれば、上がる物件もあることでしょう。

 

追記:正解の家賃はないと言われるほど、家賃の査定は難しい作業と言われています。

このことをAIで行うようになると、家賃査定作業が迅速に行われるようになることでしょう。

しかもAIならばヒューマンエラーが生じることはありません。

しかしだからといってAIの家賃査定が正解の家賃をはじきだせているかと言えば、そいうわけでもありません。

AIいえども、結局はどのようにプログラムされているかによりますので、正しくプログラムされていなければ、とんでもない家賃が、はじき出されることもあり得ます。

なのでAI家賃なので、絶対に間違いないと過信するのは禁物で、明らかにおかしな家賃を査定していることに気づくならば、率直に指摘するのもアリだと思います。(20/12/18)

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