人気のベットタウンも今は落ち目 なぜ都心回帰になってしまった？
兵庫県に三田市がありますが、今から数十年前に人口が爆発的に増えた街です。
なぜ当時、爆発的に増えたかというと、大阪から三田までのJRの宝塚線が電化され、通勤電車も増発され、1時間程度で、大阪までの通勤が可能になったからです。
この当時、阪神地区に住む多くの方が、開発中の三田のマンションや戸建て住宅に、どんどんと移り住んでいったものです。
このてんについてウィペデイアにも以下のように書かれています。
1985年10月1日の調査まで3万人台で推移していた。しかし、大阪のベッドタウンとして、北摂三田ニュータウン開発が始まったことにより、人口が急激に増加し、1985年に4万人、1990年に6万人、1991年に7万人、1993年に8万人、1996年には10万人を突破し、右肩上がりに急激に増加し、兵庫県はおろか10年連続日本一の人口増加率を記録した
引用：https://ja.wikipedia.org/wiki/三田市（アクセス日2020/1/28）
と書かれています。
しかし今はというと上記にウィキペデイアによると
人口が約11万5000人になった。その後は微減している
と書かれており、もはや人気の街ではなくなり、人口も微減状態となっています。
市街地にある高層マンション。
そもそもなぜ昔は人気のあったベッドタウンが、今では人気がないのでしょうか。
様々な理由が考えられますが、その理由がZAKZAKの2020/1/27の榊敦司さんの「マンション業界の秘密」の記事に指摘されています。
その記事によると
最近では奥さんも都心の職場でバリバリと仕事をこなすキャリア志向になってきた。通勤に時間がかかる郊外は避けられてしまう。
引用：https://www.zakzak.co.jp/eco/news/200127/ecn2001270001-n2.html（アクセス日2020/1/28）
と書かれています。
つまりは女性の社会進出、キャリア志向で、通勤時間のかかるベットタウンは敬遠されるようになったというのです。
なるほどと思いました。
女性は男性よりも、体力がなく仕事で疲れやすものです。
そこで通勤時間が長いとなると大変というわけで、最近では都心回帰になっているというのです。
ということは社会のそのような潮流が変わらないかぎりは、通勤にとても便利なエリア人気が続くということになるのはないでしょうか。
ということは賃貸住宅も、できるだけそのようなエリアで行うのが良いということになるのでしょう。
追記：ウイズコロナの時代となりテレワークも働き方の方法の1つして定着してきました。
このてんで
テレワーク定着で地方への移住が進む？賃貸住宅需要はどうなる？
という記事には
テレワーク浸透後も、どのエリアに住むかについての価値観はあまり変わらないのでないかという見立てです。 理由としては
・住まいというものは、制約が多くてそもそも変えにくい
・地域社会とのつながりや、子供の通う学校を気に入っているならば変えにくい
・住み慣れた場所からは離れたくない
・地方になると飲んで帰りにくくなる などがあります。
と書かれています。
なので多少は都市郊外や地方への移動はあるかもしれませんが、それが大きな流れになるという可能性はあまりないのではないかと思われます。
もし移動があるとしても、制約があまりない若者が移動の中心になるのではないかと思います。
追記：郊外の物件について押さえるべきてんについては以下の記事をご覧ください。
どこかでアパート経営をしたい、賃貸住宅をしたいと考える時に、どのエリアの物件でそうするかは非常に重要なポイントになります。
この選択で誤ると失敗するリスクが高くなります。
ところで投資先のエリアの鉄則とも言える事柄に、駅から徒歩10分以内、さらには主要な都市まで20分程度でまでで通勤ができるエリアといったものがあります。
しかし現実的には、このようなエリアの多くは土地価格が高騰しており、家賃相場は安定していても投資費用があまりにもかかり過ぎて個人の投資家が投資を行うのは難しいというのが実情です。
そこで実際に選ばれるエリアというのは郊外ということになるわけですが、郊外のエリアで物件を購入するさいの押さえるべきポイントにはどのような事柄があるのでしょうか。
その1つが
相場よりも安い物件です。
そのエリアにおいて相場というものがありますが、何らかの事情で相場よりも割安な物件は狙い目と言われています。
例えば競売物件などは、買い手がいなければ安い価格で入手することができる場合があります。
ところで相場よりも安いだけでなく
駐車場が広い物件も狙い目です。
当然のことですが、郊外でしかも鉄道などが走っていないエリアでは車が必需品になっており駐車場が必要になります。
レオパレス21の賃貸アパート。
そして駐車場がかなり広ければ、そこでもう1棟のアパートを建てることができるかもしれません。
私が仕事で訪問するあるお宅は、広々とした駐車場の真ん中に自宅を構えていましたが、やがてその駐車場のなかに3棟のアパートを建てられました。
立地のエリアが比較的に良い場所なので、ほぼ満室状態を維持しています。
ところで相場よりも安い、土地が広々としている物件の条件は重要ですが外すことができない条件があります。
それは
競合物件が少ないエリアであるというてんです。
三重県のあるエリアではレオパレス21の物件が乱立するようになり、家賃相場が大きく下がったというエリアがあります
とりわけ主要な市街地では多少競合物件が多くても家賃相場が大きく下がるという事はないのかもしれませんが、そうでないエリアで競合物件が多いということは、家賃相場というてんで致命的な事柄が生じることがあります。
とりわけ地主さんが、積極的にアパートを建てているような郊外のエリアでの投資は控えたほうが無難でしょう。
ということですから郊外であってもアパート供給よりも入居者需要のほうが大きなエリアが狙い目になるということになります。
このようなエリアであるならば家賃の値上げも可能かもしれません。
このような条件にかなったエリアを見つけるのは容易ではないかもしれませんが、粘り強く探すだけの価値はあるかもしれません。（20/12/21）