小規模マンションオーナーの日記


1月 10, 2017

アパートはもはやバブル状態?


先回のブログでは、2016年12月25日の産経新聞の記事についてのコメント記事を書きましたが、今回も続編ということで書きたいと思います。

先回のブログでもふれましたが2015年以降施行された相続税増税がアパート急増の要因とみなされています。

アパート急増を裏付けるデーターとしては国交省のデーターがありますが2016年10月時点で、賃貸住宅着工は34万5千戸となり前年同月比10%増となっているとのことです。

明らかに2015年以前は相続税の対象にならなかった地主さんが2015年以降は相続税の対象になる方が増え、サブリース建設業者もそこに狙いをつけて営業をかけ、アパート急増をもたらしています。

それとともにアパートローンも増加しているようです。

日銀によると2016年9月時点で、ローン残高は4%増えたとのこと。

金利の低下により借りやすくなったことがローン残高を押し上げていますが、海外取引があまりない地方銀行にしてみれば、資金需要が国内ではあまりないなかにあって、アパートローンは金利もやや高めに設定でき、融資を増やすための有望市場とみなされ、積極的にアパート建設の後押しをしている現状があるようです。

アパート画像

大東建託設計施工管理の木造アパート。賃貸住宅最大手。

私もアパートローンを借りている、りそな銀行ですが、担当者は以前は住宅ローン、アパートローンの双方を扱っていたのが、最近はアパートローンを専属的に扱っていると言われていました。

りそな銀行も、どうもアパートローンに力を入れているようです。

ところで問題なのは世帯数は微増でもアパートは急増しているというてんです。

このままいけば、どう考えても需要過多になったいくと思われるのですが・・。

産経新聞も現状について

専門家は「すでにバブルの様相を呈している」と警告している。

 

引用:アパート建設の過熱に潜む罠 論説委員・井伊重之

と書いています。

バブルがはじけるとどうなるか。

アパートバブルがはじけるということは、空室率が急増し、家賃が大きく下がるということになるのでしょうか。

アパートマンション大家にとっては空室率急増、家賃の急落は最悪のシナリオです。

現に今でも、一部エリアのワンルームマンションなどで、家賃が3万円前後まで下がっている物件もあります。

今後どうなっていくかは固唾をのんで見守るしかありません。

ただ最近は、全国紙でアパート経営の危機についての記事が掲載されるようになったせいか、2016年秋以降、一部サブリース業者の建設新規受注が減少に転じているともいわれています。

バブルが弾けるのではなく、収縮していけば良いのですが・・。

 

 

 

追記:アパートが急増している別の要因としては空き家特措法があります。

そのてんについては以下の記事を参考になさってください。

 

最近はアパートが急増していますが、その要因の1つが相続税の改正が行われたことです。

以前では相続税の対象にならなかったケースが今回の改正で対象となり、相続税対策のためにお金を借り入れてアパートマンションを建てるケースが増えたことがアパート急増の要因の1つです。

しかしそれだけではありません。

それには空き家特措法(空き家対策特別措置法)が施行されるようになったこともアパート増の要因となっているようです。

この空い家特措法、国土交通省の「空家等対策の推進に関する特別措置法 」によると

 

空家等対策の推進に関する特別措置法 (平成二十六年十一月二十七日法律第百二十七号) (目的) 第一条  この法律は、適切な管理が行われていない空家等が防災、衛生、景観等の地域住民の生活環境に深刻な影響を及ぼしていることに鑑み、地域住民の生命、身体又は財産を保護するとともに、その生活環境の保全を図り、あわせて空家等の活用を促進するため、空家等に関する施策に関し、国による基本指針の策定、市町村(特別区を含む。第十条第二項を除き、以下同じ。)による空家等対策計画の作成その他の空家等に関する施策を推進するために必要な事項を定めることにより、空家等に関する施策を総合的かつ計画的に推進し、もって公共の福祉の増進と地域の振興に寄与することを目的とする。  

 

引用:空家等対策の推進に関する特別措置法  最終閲覧日2018/3/6

というものです。

花画像

空き家特措法もアパート急増の要因になっている。

つまりは空き家が増えている昨今、空き家に伴う様々な危険、不法なゴミ投棄場所になり、不審火や自然発火による火災の原因となっているなど、とにかく空き家をなんとかしなくてはならないということで、施行された法律です。

そのために自治体が空き家の取り壊しを行うことができるようになりました。

つまりは地主にとって、空き家を所有し続けることがリスクになる時代になってしまたのです。

そこで空き家を取り壊したところ、更地にすると解体費用がかかる、さらには固定資産税が更地にしたことによって、土地に対してこれまでの3倍ないしは6倍かかるようになる。

そこで言われるようになったのが「土地活用」つまりは賃貸住宅を建てて、固定資産税を軽減、そして空き家の解体費用を支払っていくという方法です。

建設会社はそのてんをセールスポイントとしてアパートの新規受注を急増させてきました。

しかし果たして、そのような仕方でアパート経営を始めたところで、うまくいくのでしょうか。

20/8/27

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