小規模マンションオーナーの日記


6月 23, 2016

地方でのアパート経営も魅力的


賃貸アパート画像

大東建託設計施行管理のアパート。地方でも多く見かけることがある。

アパートマンション事業、多くの方がこの事業を行っていますが、何をきっかけに始めるのでしょうか。

多くの場合、土地所有者が、固定資産税対策や相続税対策のために始めることが多いようです。

とりわけ都市部で土地所有者が更地を持っていると、固定資産税が高くなり、固定資産税対策として小規模な賃貸住宅を建てることが多いようです。

そうすることにより初期費用はかなりの高額でも、固定資産税対策になりしかも家賃収入が継続的に入り続けるという恩恵を享受することができます。

私も都市部のベッドタウンに物件を持っていますが、父から相続したもので、祖父の時に建てた木造の家が傷みだし、毎年の修繕代もバカにならない時に、父が大東建託の営業社員の訪問を受けて木造の家を壊し、マンションに建て替えたのが始まりです。

もともと土地を所有しているのならば、自分の土地に賃貸住宅を建てて事業を始めるのは、さほど難しいことではありません。(賃貸住宅を建てて需要が見込める場所である必要があります。入居者がいなければ賃貸経営は成り立たないからです)

また土地を所有していなのであれば、節税目的でワンルームマンション投資をする方も少ないないようです。

花画像

アパート経営に向いている地方でのアパート経営の魅力は利回りが高いこと。

ところで土地を持たない方がワンルームマンション投資以外でアパート事業を始めることができるでしょうか。

正直、都市部の土地はあまりにも高額で、都市部で土地を買いそしてアパートやマンションを建てるとすると、初期費用が莫大な金額になり、事業を始めて家賃収入を得続けても、当初の初期費用を回収するには相当の年月がかかりあまり実際的ではありません。

また都市部においては賃貸住宅が乱立し、供給過剰になり、そのため家賃が下落し、思ったように家賃収入が得られない場合もあります。

そこで目をつけることができるのが、地方です。

地方では土地価格が都市部よりもはるかに安く土地は購入しやすいです。

さらに優良な中古物件があるならば、それに目をつけてみるのはいかがでしょうか。

以外と地方では賃貸物件の競合が少なく、家賃をそこそこに設定することができる場合もあります。

私の妻の実家がある香川県の小豆島では、賃貸物件がとても少ないので、アパートの空室は少なく家賃もそこそこに設定されています。

地方のアパート経営が以外と今の時代、収益面で利があるのかもしれません。(空室リスクが顕在化している地方の地域もありますので、エリアを選ぶことが重要です)

 

追記:地方のアパート経営の魅力をまとめてみますと

①土地価格が都心部よりも安いので、初期費用を抑えることができる。

②競合物件が少ないエリアであるならば、都心部のように入居者需要が大きくなくても、満室経営を行うことができるし、家賃相場も崩れにくい。

 

一方で不安要素としては

①人口が減少しつつあるエリアでは、入居者需要が先細る可能性がある。

②もともとの家賃相場が高くない。

③修繕や建て替え費用が、地方では競合する建設会社が少なく割高になるかもしれない。

④相続人がだれも相続したがらないかもしれない。

⑤売却しようにも買い手がみつからないかもしれない。

といったてんがあります。

となると総合的に考えるならば、地方でのアパート経営は厳しいのかなあとも思いますが、しかし創意工夫で地方でもアパート経営をうまく行っているオーナーさんもおられるようです。

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