小規模マンションオーナーの日記


5月 31, 2017

マンション経営につきまとうリスク😿


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豊かさの象徴のようにもみおなされたマンション経営にもリスクがつきまとう。

一昔前まではマンション経営といえば、豊かさの象徴のようにみなされていた時代もありました。

しかし最近は必ずしもそうだとはいえません。

様々なリスクも意識されるようになってきています。

例えばその一つが採算性というてんです。

新築当初は家賃も高く設定でき、家賃収入もしっかりと入ってきていたことでしょう。

しかし時の経過とともに、経年劣化によって家賃も下落傾向になります。

しかもRC造りのマンションとなると建築のさい銀行から多額のアパートローンを借り入れたことでしょう。

毎月、利息とともに返済しなければなりませんが、返済金額も減額していくわけではありません。

さらに修繕費用、設備機器の交換も行っていかなればなりません。

それで家賃収入よりも、諸経費と銀行への返済額のほうが大きくなると採算割れとなります。

一時的にこのような状態になることもありますが、ずっと長く採算割れ状態が継続すると由々しき事態です。

もちろん最近は銀行もアパートローンを融資するまえに審査しますが、審査のさいに採算性も検討するようです。

ですから採算性で疑問符がつき融資を断られるならば、マンション経営を断念したほうが良いのかもしれません。

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供給過剰気味の賃貸住宅の家賃は下落傾向にある。

もちろん銀行以外で、資金を調達する方法もありますが、そうなると借入のさいの金利が高くなり、さらに採算性が悪くなるでしょう。

 

ところでもう一つのリスクは空室とそれに伴うリスクです。

空室は最大のリスクとも言われていますが、空室が目立つと家賃収入が減り、厳しくなります。

とくに近年は競合物件が増えたせいかRC造りのワンルームマンションの家賃が驚くほど安くなっている物件が増えています。

ひどいのになると2万円後半の家賃のところもありますが、3万円台も珍しくありません。

ここまで家賃が下がると、マンション経営のやりくりがさぞ大変だろうなと思いますが、周辺エリア相場がそれぐらいにまでに下がっているので、それぐらいまで下げなければ入居者が見つからないのでしょう。

このようにマンション経営のリスクを2つほど取り上げましたが、今の時代、こういったリスクが生じる可能性があるので、マンション経営を始めるには慎重さが求められます。

 

 

追記:さらに生じえるリスクについては以下の記事をご覧ください。

 

今から30年以上前の話ですが、近所に住む大家さんがいましたが、アパート経営を行っていました。

しかしそのアパートが火災になり全焼。

そのアパートには反社会的勢力に属する男性が住んでいて、火災の後、しつこく多額の慰謝料を請求してきたそうです。

結局は要求を呑んだそうですが??、今でもそのような事が許されるのかどうかはわかりません。

このようにアパート経営には想定外の事態が発生することが、しばしば生じます。

最近では水害によるアパート被害が頻発しているようです。

もし水害保障の火災保険に加入していないならば、大東建託パートナーズによると1部屋あたり200~300万円の修理費がかかるとのことです。

あるいはアパートマンションが雨漏りがするなどと入居者からの苦情があるならば、修理費として相当額支払わなければならないでしょう。

これも知り合いの大家さんからの話ですが、2階のテナント部屋が雨漏りするとのことで2階の改修工事を行うことになったそうですが、壁の取り換えや、さらに2階までの外階段も修理しなければならないことも判明し、結局数百万円が求められ、お金のない大家さんだったので、親戚からお金を調達したとか・・

私もマンションに設置している消防機器が劣化したために、交換が求められ、19000円を支払ったことがあります。

消防機器は設置が義務付けられており、その交換費用はすべて大家さん負担になります。

他にもかかる費用としては固定資産税があります。

更地にするよりも建物を建てたほうが良いとはいえ、マンションなどを建てると、かなりの高額の固定資産税が請求されます。

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不動産投資には種々の想定外リスクがある。

さらには入居者が退去したさいの原状回復のための工事費。(経年劣化によるものは大家さん負担になります。ただし大東建託との一括借り上げ物件の場合は、大東建物管理が費用を負担してくれます)

そして設備機器の故障修理費用など。

このように、出費となるものを取り上げていくと、キリがありません。

場合によっては家賃収入を上回ってしまうこともあることでしょう。

つまりマンション経営には、常に出費リスクがあるのです。

それでリスクへの備えとして家賃収入を無駄に使わず蓄えておくとか、徹底的に節税対策をとるとか、取引銀行の信用を得て、いつでも追加融資をしてもらえるようにしておくなどの対策が必要になってくるでしょう。20/10/9

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