小規模マンションオーナーの日記


6月 30, 2016

賃貸物件エリアと空室

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空室の多いマンション。

以前のブログでは空室が全国的に増えても、基本的にはアパート事業はさほど暗くないということについて書きました。

その理由としては、現在、戸建て住宅やマンション購入をするよりも賃貸住宅を選ぶ人が増えていること、空室を多くかかえている物件は管理が十分に行われていない滅失直前の物件に多いことなどを書きました。

しかし、きちんとメンテナンスや管理をしっかりと行うならば、どこにアパートやマンションを建てても大丈夫というわけではありません。

実際、賃貸住宅の供給過剰なエリアでは、空室が目立ち家賃の激しい下落が生じていると聞きます。

ではどのようなエリアを避けなければいけないのでしょうか。

都会では交通の便の悪いエリアは苦戦する

都会と田舎や地方とでは事情は異なりますが、都会では交通の便の悪い物件は、なかなか募集しても入居者がみつからない場合があります。

なぜならば都会で賃貸住宅に住む多くの方が公共の交通機関を利用して通勤するからです。

なかには車で出勤する方もおられますが、東京都心や大阪の御堂筋のオフィスに通勤する方たちは、そもそも車では通勤しません。

つまり職場に自家用車を止めるスペースがないので、どうしても公共の交通機関を利用することになります。

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都会にしても地方にしても、アパート経営が向くエリアとそうでないエリアがある。

私の物件も大阪の通勤圏にありますが、入居者の何人かは最寄り駅まで徒歩でいきそこからは電車通勤されています。

私の物件は大東建託物件なので、近隣エリアの大東建託物件の募集状況などをよく調べることがありますが、駅までの距離がかなりあって、しかも物件が築古になっていたり、あるいは家賃に割高感のある場合は、なかなか入居者が決まらない場合が少なくないようです。

そしてどうしても決まらない場合は家賃を1000円~5000円下げていきます。

やはり大都会への通勤圏エリアは交通の便が良い場所がベストです。

しかもバス停よりも駅に近いならばさらに良いことでしょう。

もちろんこうした理想の場所は、土地価格が高く、もともと住んでいる土地所有者でないとなかなかアパート事業を始めるのは難しいですし、おそらく無理だと思います。

地方に行けば、幹線道路に近くしかも車の駐車スペースが十分とれる物件などに人気があるようですが、土地価格が比較的廉価なこういった所に狙い目をつけてアパート事業を始めることができるかもしれません。

いずれにしても、アパート事業はエリアに大きな影響を受ける事業なので、場所の選択は慎重でありたいものです。

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