小規模マンションオーナーの日記


6月 13, 2016

大東建託物件でも募集家賃が下がる


アパート画像

完成間近の大東建託設計施工管理のアパート。大東建託グループの管理戸数は100万戸以上。

アパートやマンション事業を行っていると家賃はとても気になるもので、しかも重要な事柄です。

なぜならばこの事業の収入のほとんどは家賃収入だからです。

しかもこの家賃は新築時は、高く設定できるのですが、通常は時がたつとともに下がっていきます。(よほどの人気物件やインフレ時には上がることもある。)

しかし今のようなデフレ圧力がかかるような時代は、よほどの人気物件でない限り下がります

新築時は新築プレミアムがあるのか、最も高い家賃でスタートするのですが、数年がたち、入居退去を繰り返しているううちに、空室がなかなか埋まらなくなってくると家賃は下落するのです。

不動産メーカーはアパートマンション事業を土地活用などを理由に勧誘してくると思いますが、そのさい数年後には家賃が上がるかもしれないと言うメーカーもあるようですが、セールスマンのその言葉は、よほどの根拠がない限りは信用しないほうが無難です。

私の物件も大東建託と契約して建てたものですが、大東建託は空室の少なさをかなりアピールしてきます。

そしてそれは恐らく真実だと思いますが、勘違いしてはいけないのは空室が少ないということは、家賃が下がらないということではないのです。

大東建託物件でも多くの場合、時とともに家賃は下がります。

特に退去されたあとの募集で数カ月も空室のままの場合、家賃は数千円下げる場合があります。

とりわけテナント部屋の下落はひどいものです。

私の物件エリアは総じてテナント物件の空室が多いことも影響していると思いますが、6年で25%も下がりました。

花画像

大東建託の家賃は周辺エリアのなかでもスタンダードな家賃。

ところで大東建託は物件エリアの標準的な家賃を算出して家賃を設定しているようです。

ですから空室が少ないからといって近隣の他の同じような物件よりも家賃を高くすることができると期待することはできません。

ところでアパート事業のいいところは新築時から何年かは家賃は下がり続けますが、ある一定の水準にまで下がると下げ止まる傾向があります。

当然のことですが家賃は下がり続けて0円になることは絶対にないのです。

私の物件の隣のマンションは築30年を超えていますが、確かに家賃は当初の家賃よりは下がったと思いますが、今は下げ止まっている感じです。

入居率は70~80%ぐらいでしょうか。

このように考えてみますとアパート事業を始めるて、家賃の下落を望まないならば、家賃の下落が止まっている築古の物件を購入してみるのも1つの方法だと思います。

かなりの築年数がたっているならば、もう家賃はそれほど下がらないでしょうし、メンテナンスさえしっかりと行っているならば、入居者も見つかると思います。

思った以上の高利回りの事業を行えるかもしれません。

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