小規模マンションオーナーの日記


11月 27, 2018

基準があいまいな相場家賃 査定家賃にも影響😟


花画像

家賃には様々な家賃がある。

家賃といえばオーナーにとって重要な関心事です。

例えば大東オーナーであれば、大東建託パートナーズの家賃の査定部署が算出した査定家賃が重要な家賃です。

というのもオーナーに支払われる賃料は、この査定家賃を基準にして決まるからです。

大東建託の場合、住居は10年そしてその後は5年毎に査定家賃の見直しが行われますが、多くの場合は、見直しのたびに査定家賃が下がっていくことになり、ショックを受けるものですが・・。

しかし見直し前に入居者の家賃が査定家賃を下回っても、オーナーに支払われる賃料は査定家賃が基準になりますので、見直しの時までは、オーナーに支払われる賃料が下がるということはありません。

これが一括借り上げのメリットといえばメリットなのかもしれません。

ところで、オーナーにとって気になる査定家賃ですが、この算出に大きな影響を及ぼすのが、いわゆる相場家賃というものです。

この相場家賃について、今では大手の不動産会社のサイトでオーナーでも調べて知ることができるようになっています。

例えばアットホーム、ライフルホームズ、スーモなどでも自物件の相場家賃がどれくらいなかのかを調べることができるようになっています。

アパート画像

いい部屋ネットの大東建託設計施工管理の木造アパート。

ところで、この相場家賃ですが、どうもダブル基準になっているようなのです。

というのも不動産会社によって周辺のアパート・マンションの成約家賃の平均なのか募集家賃の平均なのかの違いがあるようなのです。

もちろん成約家賃の平均と募集家賃の平均とで大きな差はありません。

しかし多くの場合、どちらかといえば募集家賃の平均で算出している相場家賃のほうが数千円ほど高くなっているのではないかと思われます。

おそらくは募集家賃の平均の90~95%が成約家賃の平均になるのではないかと思われます。

ですから相場家賃と自物件の家賃を比較してみて、明らかに自物件の家賃が安いという場合は、その相場家賃を掲載しているサイトの相場家賃が募集家賃の平均で算出している可能性があります。

その相場家賃から90~95%の範囲に自物件の家賃が収まっているということに気づくこともあるでしょう。

おそらくは大東建託などが算出している査定家賃は、成約家賃の平均の相場家賃に近いのではないかと思われます。

しかし明らかにその相場家賃よりも査定家賃が安ければ、その査定家賃を算出した担当者の算出が辛口だったということもあり得るかもしれません。

この場合、安すぎるという根拠を示して、査定家賃の修正を協議してみることができるでしょう。

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