小規模マンションオーナーの日記


4月 25, 2016

大規模マンションオーナーの経営破綻が相次ぐ


積水マンション画像

大規模にマンション事業を行っているオーナーさんも少なくない。

私は小規模なマンション事業をほそぼそとやっていますが、世の中には大規模のマンション事業を行っている人も少なくありません。

私の物件の向かいの元マンションオーナーもその一人です。

そのオーナーは70歳前後の女性オーナーですが、最近すっかりみかけなくなりました。

近所の方もそう言っています。

どうも様子がおかしいと思っていたのですが、その元オーナーさん半年前から40戸ほどの賃貸マンションの建設中だったのですが、建設現場の建設計画表につい最近までそのオーナーさんの名前が建設主として記入されていたのが、最近その部分が抹消されているのです。

何があったのでしょうか。下の表を見ればある程度推測できます。

10年以上前 地上6階建ての大規模マンションを建てる
6年前 地上6階建ての中規模マンションを隣に建てる
4年前 同じ区画の中古の小規模マンションを購入
半年前 40戸のマンションの建設を始める
 半年前  親族企業を売却

このマンションオーナーさん、ある程度の資産を持っていたものの、こんなにも急速に事業拡大を行えば、当然資金がショートするのは当たり前のように感じます。

老舗の親族企業を売却したのも、今から思うとマンション建設のための資金調達が目的だったのではないかと考えられます。

そして当然のこと銀行から多額の借入をしていたと思われますが、返済が滞り、担保物件を抑えられ経営から退くことになったのではないかと推測されます。

しかしそれだけではありません。

最近、同じ市に住む、大規模マンションオーナーさんの経営破綻が相次いでいるのです。

私の物件から200メートルほど離れたところに住むオーナーさんもその一人で、大規模マンションと文化住宅2棟を所有していたオーナーさんですが、最近破綻しました。

マンションのほうはオーナー交代で存続しますが、文化住宅2棟は取壊しになり、住んでいた住人はすべて引越しを強いられることになっています。

さらに1kmほど離れたオーナーさん駐車場経営と多数のマンション経営を行っていましたが破綻したようでオーナーの募集が行われています。

大規模にマンション事業を行っていても経営破綻する。

スケールメリットという恩恵はあるのかもしれませんが、大規模にやれば大丈夫というわけではないようです。

しっかりとした節税対策や、収益のある時期には収益部分を賢く投資するなどの経営が必要で、油断するとマンションオーナーは資金ショートを招き、債権者から担保を抑えられることは、十分にあり得ます。

私も不動産事業を拡大させるつもりはありませんが、しっかりと資金管理を行っていきたいと思います。

 

追記:賃貸住宅経営も規模が大きければ、それだけ安定するものですが、しかしそれが経営の安全を保証するわけではありません。

実際のところ、起業の破たんも、確率的には中小企業の方が多いのかもしれませんが、しかし大企業でも破たんすることはあります。

また破たんしなくても経営危機に陥る大企業は数多くあります。

ですから賃貸住宅においても見境なく、規模を拡大すればよいというわけではありません。

1つ1つのアパートやマンションで、キャッシュフローが健全な状態にあるかの確認は重要だと思いますし、同じエリアでの拡大よりもエリアを分散させるのもリスク回避となる場合があります。

さらに常に節税意識をもって経営にあたり、大規模修繕工事やリノベーション等の行うタイミングなどを見計らうこともできるでしょう。

 

 

追記:賃貸住宅の経営状態を計るものとして自己資本率がありますが、しかし自己資本率が低いからといって破綻に近いというわけでもありません。そのてんについては以下の記事をご覧ください。

 

アパートマンション事業を行っていると、時々将来を不安に感じるかもしれません。特に金融機関から多額の融資を受けて、アパート経営を行っている場合はそう思うことがあると思います。

そこで経営の安定性を示す1つの指標として自己資本率というものがあります。

計算方法は単純で自己資本に自己資本に負債をプラスしたものを割ってそれに100を掛けた数値です。

一般的に20%を超えれば良好、40%を超えればまず破綻しないともいわれています。

破綻リスクを知るうえでは、1つの参考になる指標にはなると思います。

しかし破綻するかどうかは必ずしも自己資本率によって決まるわけではありません。

実際のところ

不動産賃貸業は金融機関への返済が滞るようになると破綻する

ということです。

金融機関にとっては相手先の自己資本率がどうであれ返済が滞る状態が続くと裁判所の許可を得て担保物件を押さえることになります。

その時、アパート経営は終わりとなります。

ですから自己資本率が良いからと慢心していることはできません。

例えば業種は違いますが、スカイマークという航空会社破綻しましたが、その時の自己資本率は40%を超えていたといわれています。

一方、ソフトバンク、自己資本率かなり低いです。それでも破綻していません。

つまり自己資本率は経営の安定性を計る1つの指標であり絶対的なものではないのです。

花画像

自己資本率は経営の安定性を示す1つの目安。絶対的なものと見るべきでもない。

ちなみに不動産の自己資本についてですが土地、建物、預貯金等をたしたものが自己資本になります。

土地については路線価で計算したもの、建物については取得価格になるようです。

しかし取得価格ということですが、通常は年々、建物の価値は減少していくものです。

例えば5000万円で購入したアパートが15年後も5000万円で売れるでしょうか。

そう考えてみると自己資本率の数値が決して絶対的なものではないものということがわかります。

自己資本率よりも計算方法は複雑になりますがキャッシュフローのほうが経営状態をより正確に反映しているかもしれません。

ちなみに「税引き後利益」-「返済元金」+「減価償却費」がキャッシュフローです。20/10/30

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