小規模マンションオーナーの日記


7月 23, 2016

物件の売却値段の計算 積算評価によって

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分譲マンション画像

野村不動産そして長谷工の施工による分譲マンション。

マンションを所有するようになってから手紙や電話等で売却してほしいという連絡がしばしば来るようになりました。

どこで調べて、アパートマンション所有者を調べているのかわかりませんが、とにかくしばしば売却をもちかけてくるのです。

そして手紙の送り主が大手銀行系の不動産会社だったり財閥系の不動産会社など、ふと売却を考えてみようかと思わせるようなところからも来るのです。

しかしマンションを相続してまだ5年にもならないので、売ることなしということで、手紙はすぐに捨ててしまいますが・・

ところで所有物件をもし売却するとするならば、どれぐらいの価格で売却できるのでしょうか。

高く売れる時に売るというのも1つの賢い方法だとは思います。

実際のところこの売買価格、交渉次第で高くも安くもなるようです。

まず購入希望者は購入希望価格を示します。

指値というそうですが、それから値段交渉に入り妥協点を探ることになるのです。

このさい売主サイドとしては、できるだけ高い値段で売りたいわけですが、購入希望者の指値が期待していた以上に高ければそれで成約させることができます。

しかし指値が期待を下回る場合どのようにして価格をつりあげていくことができるのでしょうか。

そのためにはその根拠となるものを示す必要があります。

花画像

積算評価によって適正な物件価格をある程度、割り出すことができる。

そしてこの根拠となる計算の1つが積算評価というものです。

積算評価とは土地の値段と現在の建物価値のことです。

そして土地の値段は通常、路線価で割り出すことができます。

ですから市街地などの路線価の高い地区での土地の値段は高くなるはずです。

次に建物価値についてですが、計算方法は建築面積の平米数に工事単価を掛けて計算します。

工事単価は木造なら16万円、鉄骨造りならば18万円、RC造りならば20万円といったところのようです。

そしてそれに法定耐用年数を元に、その建物の築年数によって減価した分を差し引いた価格が現在の建物価格として示すことができます。

もし建物そのものが法定耐用年数を超えているならば、積算評価では建物価格はゼロとなります。

ですから土地価格そのものは路線価で計算されるので上がったり下がったりしていきますが、建物価格については時の経過とともに下がっていきます。当然のことですが・・

ですからもし物件の売却を考えているならば、なるべく早い時期に売却したほうが高く売れる可能性が高いといえるでしょう。

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