小規模マンションオーナーの日記


4月 24, 2018

かぼちゃの馬車オーナー 不当な高値で買わされたと訴訟!!


シャーメゾン画像

積水ハウス設計施工管理のシャーメゾン。平均価格は9000万円程度といわれている。

2018年になってトラブルが表面化している「かぼちゃの馬車」の運営会社のスマートディズと「かぼちゃの馬車」の物件オーナーですが、とにかく物件そのものがお粗末との意見があり、そのためか入居率が低迷し、運営会社のスマートディズの経営悪化による物件オーナーへの賃借料の支払いが行われないという、物件オーナーにしてみれば最悪の事態が生じています。

こうしたなか物件オーナーたちもついに訴訟へと動きだしたようですが、そのことについて産経新聞2018年3月27日の「「かぼちゃの馬車」運営会社を27日にも提訴 購入者13人、2億円賠償求め」という記事には次のように述べています。

首都圏で女性専用シェアハウスを運営する不動産会社「スマートデイズ」(東京)がシェアハウス用物件の購入者への賃借料支払いを停止した問題で、物件を不当な高値で購入させられ損害を被ったとして、購入者13人が、法人としての同社と役員ら、関連会社などを相手取り、計2億円の損害賠償を求める訴訟を東京地裁に起こすことが26日、関係者への取材で分かった。27日にも提訴する。

 

引用:http://www.sankei.com/affairs/news/180327/afr1803270001-n1.html(アクセス日2018/4/24)

と訴訟の理由が物件を不当な高値で購入させられ損害を被ったというてんであると報じています。

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12月 14, 2017

レオパレスオーナーが東京地裁にも提訴!!


賃貸住宅画像

賃貸アパート。

この数年、レオパレスのオーナーたちによるレオパレス21への提訴が相次いでいます。

一括借り上げでアパートマンションを経営しているオーナーにしてみれば関心の引く事柄でもあります。

ところで赤旗2017年11月28日の「「減額家賃返せ」提訴 家主ら レオパレス強引手法 東京地裁」という記事によると

「サブリース契約」をめぐり、強引な方法で家賃減額を迫ったことは不当だとして、賃貸住宅のオーナー(家主)らが27日、業界大手の「レオパレス21」(本社、東京都)に対し減額された家賃の返還を求め東京地裁に提訴しました。

引用:https://www.jcp.or.jp/akahata/aik17/2017-11-28/2017112815_01_1.html(アクセス日2017年12月14日)

とレオパレスオーナーが今度は東京地裁においても、強引な方法で家賃減額を迫ったのは不当ということで提訴したことについて報じています。

今回のキーワードは

強引な方法で

家賃減額を迫ったというてんです。

30年一括借り上げで、書類による契約には当初の10年間の家賃が不変と書かれているにもかかわらず、

原告のオーナーらは契約が10年未満にもかかわらず、同社から▽大声をあげ威圧的な言動で減額に応じなければ全契約を破棄する▽帰るように申し入れても聞き入れず長時間居座り続ける―など強引に減額が迫られ、恐怖からやむなく応じたといいます。原告の澁谷正惠さん(78)の長女の佐藤貴子さん(52)は「家族がいないときに減額を迫られ、母が覚えた恐怖はかなり大きかった。電話も受けたくないという気持ちに追いやられ、不安から体調不良となり通院していた」と語りました。

と上記の赤旗には書かれています。

賃貸アパート画像

サブリース契約における家賃減額トラブルが後を絶たない。

もしこの内容が真実ならば、これってひょっとしてレオパレス社員による犯罪にもあたるような事案ではないかとも思いますが、いずれにしても当時のレオパレスの社員が、とても紳士的とはいえない仕方でオーナーに接していたのではないかと思われます。

もちろんそれだけ、レオパレスの社員もプレッシャーから、つい威圧的になってしまったのかもしれませんが。

そして当時はそれだけレオパレスの経営が厳しくなり、会社のためにも書類の内容とは異なる家賃減額を迫っていったのかもしれません。

ところで赤旗にはさらに衝撃的な事柄も取り上げています。

サブリース契約では日本共産党の宮本岳志議員は、衆院予算委員会(13年4月)で、同社が「終了プロジェクト」と名づけ、大幅な家賃減額を示しオーナーから解約を申し出るようしむけていることを明らかにしました。

と述べていて、あのうわさの「終了プロジェクト」について言及しています。

レオパレス本社は「終了プロジェクト」については認めているのかどうかはわかりませんが、もし真実とするならば、管理物件で採算の合わない物件をなんとしても切り離したかったという思惑があったのかもしれません。

たしかにリーマンショック後はどの賃貸住宅メーカーも業績が落ち込んだものと思われますが、レオパレスの場合は埋め合わせのための犠牲をオーナーたちに多少なり求めたのでしょう。

そしてそのしっぺ返しが今になって生じているように思われます。

 

追記:幾つかの訴訟でレオパレス21オーナーは敗訴となってきましたが、しかし

レオパレス21オーナーが訴訟で初勝利

で書きましたように、岐阜地裁での訴訟においてはレオパレス21のオーナーが勝訴しました。

記事には

このようにオーナー側の訴えが今回は認められたとのことです。
その判決理由については、説明すると、とても難しいのですが、簡単に言うとオーナーが家賃減額契約の重要な前提自体を誤認していたこと、そして誤認の原因はレオパレス21にあるということのようです。
要するにレオパレス21側の契約時の賃料減額についてのオーナー側への説明が十分とはいえないということのようです。
結果、レオパレス21は家賃減額契約の無効と、減額分の家賃の支払いを裁判所から命じられることになります。

と記事に書いたとおりですが、岐阜地裁においては減額説明が十分とは言えないので、減額分の家賃をオーナーに支払うようにとの判断でした。

 

今後も賃料減額の件で、オーナー側に有利な判断が下されることがあるかもしれません。

12月 13, 2017

大東建託が週刊ダイヤモンドを訴える


賃貸マンション画像

アパートマンションオーナーにとって管理会社が批評されることは、面白いことではない。

2017年の6月頃からだったと思いますが、週刊ダイヤモンドが5,6回にわたって大東建託を批評するかのような連載記事を掲載しました。

すべての記事を読みましたが、大東オーナーとしては、参考にはなったもののあまり面白い内容ではありませんでした。

そして2017年9月5日の記事の最後に続きの記事が後日掲載されると書かれていましたが、いつまで待ってもなかなか掲載されません。

ひょっとしたら水面下で何か事が起きたのではないかと考えていましたが、どうやらその通りのようだったようです。

大東建託側がやはり動いていたのではないかと考えられます。

そして2017年12月11日に大東建託の「損害賠償請求等の訴訟提起に関するお知らせ」というニュースリリースには次のように書かれていました。

大東建託株式会社は、平成29年12月7日、株式会社ダイヤモンド社(東京都渋谷区・以下ダイヤモンド社)に 対し、平成29年8月21日に同社が運営するダイヤモンドオンライン上で公開された「大東建託現役社員が悩む、 オーナー泣かせの建物管理問題」とのタイトルの記事について、名誉毀損による損害賠償、謝罪広告の掲載、お よび当該記事の削除を求め訴訟を提起しましたのでお知らせします。

 

引用:損害賠償請求等の訴訟提起に関するお知らせ

という内容のものです。

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11月 04, 2017

管理費と修繕積立金を支払わなくなるとどうなるか?


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分譲マンション区分所有者には管理費と修繕積立金を支払い続ける義務がある。

最近は分譲マンションに住んでいる人が本当に多くなってきました。

だいたいが3LDKでファミリーで住んでいるという形態です。

なかには独身でそのようなマンションに住んでおられる方もおられます。

ところで築30年を超える分譲マンションも増えてきました。

築30年というと30歳か40歳台の時にマンションを買った方の場合は、今では60歳ないしは70歳台となっておられます。

マンションを買った当時は比較的、高収入のサラリーマンだったかもしれません。

それが今では、仕事も退職し年金生活者になっておられる方も少なくないでしょう。

そしてサラリーマンの時代は頑張ればそれなりに収入アップを図ることができたかもしれませんが、年金生活者となるとそういうわけにはいきません。

住宅ローンの返済はもうすでに終わっているかもしれませんが、管理費と

マンション購入当時よりは高くなっているかもしれない

修繕積立金を支払っていくのが大変になっているかもしれません。

そしてついにはそれらの支払いが数カ月間、未払いの状態になっているかもしれません。

もし管理費や修繕積立金の支払いができない状態が続くならばどうなるのでしょうか。

その場合でも法律によってマンションに住み続けることができるように守られるのでしょうか。

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LPオーナー会が議員や官庁にも訴える


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レオパレス21への訴訟が相次いでいる。

昨年ぐらいからレオパレスの家主によるレオパレス21への提訴が活発化しているようです。

提訴の理由は家主に支払われる賃料、修繕についての契約など、当初約束したはずの事柄が守られていないというのが主な提訴の内容です。

ところでこれほどレオパレスの家主たちが、次から次へと大胆に自分たちの物件の管理会社のレオパレス21を提訴できるのも、ひとえにレオパレス家主からなるLPオーナー会の存在が大きいようです。

単独ではなかなか大会社のレオパレス21を相手に提訴するのに気がひけるのかもしれませんが、LPオーナー会のもと家主たちが結束すれば、大胆に行動することができるようになるのでしょう。

ところでLPオーナー会は提訴によってまずは司法に訴えていますが、さらには議員や官庁といった

行政にも働きかけているようです。

といのも2017年9月21日のしんぶん赤旗の「レオパレス調べ処分をオーナーら国に要請宮本徹、本村両議員が同席」という記事には

不動産大手レオパレス21からサブリース契約で損害を受けたとして建物所有者らが東京地裁に提訴した問題で20日、所有者団体の「LPオーナー会」が国会内で、国土交通省と消費者庁に対し、同社への調査や処分などを求めました。

 

引用:レオパレス調べ処分をオーナーら国に要請 宮本徹、本村両議員が同席

という記事が掲載されました。

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9月 23, 2017

レオパレス21に噛みつくLPオーナー会!!


先日の記事では

100人ほどのレオパレスオーナーが修繕費で提訴

ということで修繕費の件でレオパレス21が提訴されたことについて書きました。

しかしレオパレス21が訴えられたのは、これだけではありません。

過去の記事でも取り上げましたが、集団提訴されたのは何度もあります。

例えば

レオパレス大家が集団訴訟

という記事では、レオパレスがオーナーに提供している「家具・家電総合メンテナンスサービス」で契約上では一定期間経過後に新品と交換することになっているのが、交換されていないというてんで100人程度のレオパレス家主が集団で提訴したというてんについて取り上げました。

さらに

レオパレス大家がまたもや訴訟

という記事では、10年間は家賃収入は変わらない契約でアパートを建てたにもかかわらず、6年後に減額されたとして、減額分の支払いを求める訴訟を起こしたというものです。

この家主と同じようなケースも多々あり、それらの家主さんたちも同調するかもしれないということでした。

この1~2年で少なくとも3件の集団提訴をレオパレス21は受けていることになります。

このことは尋常な事ではありません。

もしも3件ともにレオパレス21にとって不利な判定が下さるならば、経営そのものが、大きな打撃を受けかねない事柄です。

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9月 21, 2017

30人ほどのレオパレスオーナーが修繕費で提訴!!


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アパートマンションオーナーが管理会社を提訴するケースが増えてきた。

2017年現在、賃貸住宅管理戸数では大東建託、積水ハウスに次いでの第3位のレオパレス21ですが、全国に大勢のオーナーさんをかかえています。

そしてレオパレス21ですが、入居者向けサービスも強化していますが、オーナーさん向けサービスも幾らかあります。

そのオーナーさん向けサービスの1つが建物の修繕費に関するサービスです。

具体的には修繕費として

家賃収入の平均7.2%

を毎月レオパレス21に支払うならば、レオパレス21は塗り替えや交換の目安として、屋根は10年、クロスは4~5年、カーペットは3~4年などを行うというものです。

大東建託の場合も、このレオパレス21とよく似たサービスでフルパッケージプランというものがありますが、共有部分の修繕費と部屋内の設備の故障修理も家賃収入の5%程度を支払うならば、修繕費を大東建託が負担するというものがあります。

7.2%と5%ということで、このてんでは大東オーナーさんのほうが、幾らか得しているようにも思われます。(あくまでも数字上だけの比較ですが)

もちろん大東建託の場合は、修繕の期間の目安というものはレオパレス21のようにあるのかどうかはわかりませんが、10年以上してから適切な時に、大東建託の場合は修繕を行うようです。

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4月 18, 2017

レオパレス21裁判 どうなるのか?


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LPオーナー会を中心にしてレオパレス21への訴訟が相次ぐ。

以前のブログでレオパレス大家が訴訟についての記事を書きましたが、2017年3月についに名古屋地裁で裁判が始まりました。

今回の裁判は家賃減額の件の裁判ではなくレオパレスがオーナーに提供している「家具・家電総合メンテナンスサービス」で契約上では一定期間経過後に新品と交換することになっているのが、実際には交換されていないというてんを争うものです。

レオパレスオーナーは1戸あたり毎月2000円をレオパレスに支払っていたにもかかわらず、新品とは交換されておらず、レオパレスもこのてんは認めています。

1戸あたり2000円ということは20戸のアパートであるならば毎月4万円をレオパレスに支払っていたということになります。

しかしレオパレス側が約定を守っていなかったということで、返金を求める裁判です。

返金額の1人当たりの平均は680万円ですが、最高額は1600万円のオーナーさんもいるとのことです。

それにしてもレオパレス大家さんて、レオパレスとの関係で大変だと思いますけど金持ちですね。

680万円というと1年間で68万円として10年間支払い続けた計算になります。

68万円ということは1カ月で約5万6千円で、5万6千円ということは、1戸あたり2000円とすると28戸所有していることになります。

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3月 27, 2017

レオパレス大家の裁判の行方は?


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借地借家法は借り手のために効力がある強力な法律。

以前のブログで、レオパレス大家が家賃を減額させられたことについて訴訟を起こすことについて書きました。

その後、100人ほどの他のレオパレス大家たちも訴訟を検討しているようですが、実際に裁判になった場合どうなるのでしょうか。

レオパレス大家にしてみれば契約書に当初10年間の家賃は不変と明記されていたにもかかわらず、経営不振を理由に減額させられたことを訴えるようですが、このてんだけを見ると、レオパレス大家のほうが有利のように思えるのですが、実はこの訴えを通すためには、越えなければならない壁があるのです。

それは借地借家法というもので、この法によれば大家と賃貸契約を交わしているのは、レオパレスなどのサブリース会社にあたります。

本来は弱者救済の意味合いのある法律が保護しているのが、この場合は大家ではなく大家よりも強者のサブリース会社になるのです。

借地借家法では、借主は家主に減額請求を行うことができるということになっていて、この借地借家法は契約書に家賃が不変等の事柄が書かれていても無効にすることができるほどの強力な法律なのです。

そして皮肉なことに、サブリース契約におけるアパート経営では、この強力な借地借家法が、大家よりも強力なサブリース会社(レオパレス、大東建託・・)に有利になるような効力を示しています。

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