小規模マンションオーナーの日記


12月 25, 2016

ファミリー向けマンションは氷河期へ😿


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昔は飛ぶように売れた分譲マンションも今は頭打ち。

先回のブログでは人口減少時代に突入しても世帯数については単身世帯増加により、微増状態が続くゆえに、アパート経営については当面は深刻な問題にはならないことについて書きました。

ということは賃貸物件や、分譲マンション、戸建て住宅といった不動産全般は堅調に推移するということでしょうか。

そのことを考えるにあたり、人口構成の年代を考えてみることができます。

少子化時代になり若年層が少なく、40代以上の中年、高齢者が増加しているのが現代の特徴です。

つまりひと昔前まで3LDKのファミリータイプ向けのマンションを30代の家族が購入することの多かった時代とは異なっているのです。

30代といえば住宅ローンを組んで定年退職ぐらいの時に返済を終える世代です。

しかし今は当時と異なり、そのような世代が少なくなり、郊外などにデベロッパーはもはやファミリー向け分譲マンションを建てることのリスクを意識するようになり、都心などの人気エリアに建てるようになっています。

つまりはファミリー向け分譲マンションはもはや需要が減少しつつあるのです。

しかし世帯数は増加しているということですが、需要はどこにあるのでしょうか。

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12月 24, 2016

アパート経営は人口よりも世帯数!!


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人口は減少し始めても、世帯数については、しばらく微増が続く。

少子時代になり、いよいよ人口減少が始まりました。

しかし全国的には人口は減少しても都市部については、もうしばらく微増状態が続くようです。

例えば東京都は人口のピークが2025年で1398万人に達すると発表しました。

従来の予想は2020年だったようですが5年ずれたことになります。

そして2015年の東京都の人口が1352万人なので、10年で46万人ほど増えることになります。

46万人といえば兵庫県の尼崎市の人口に匹敵します。

増加率は3%ですが、それでも人の集まるところには集まるものです。

東京がそのような状態ならば、他の都市でも同じような傾向が見られるのでしょうか。

大阪、名古屋、横浜、福岡、札幌でもしばらくは人口の微増状態が続くのかもしれません。

ところで人口の推移と世帯数の推移とはある程度は関連していても、別次元の事柄です。

というのも昔のように大家族が一緒に住んでいた時代は世帯数も少なかったわけですが、だんだんと一緒に住む家族の人数も少なくなり、単身者も増えている昨今、世帯数は当然、多くなってきます。

つまりは人口は減少に転じても、世帯数については当分は微増状態が続くというわけです。

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12月 14, 2016

不動産投資とトランプ大統領


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アメリカの経済政策は日本にも大きな影響を及ぼす。

アメリカ大統領選挙も終わり、2017年1月の大統領就任式のあとに共和党のトランプ大統領が誕生します。

もうすでにアメリカの市場はトランプ新政権の経済政策に焦点を合わせて動きだしています。

ではトランプ大統領後、日本の不動産投資はどう変わっていくのでしょうか。

とにかく世界一の経済大国アメリカの影響は日本に必ず影響を及ぼします。

まず現在の動きですが、トランプ大統領が大規模な景気刺激策を取るとの期待から、ニューヨークの株式は上昇しています。

しかしその一方で、大規模な財政出動ならびに減税により、財政赤字の拡大が懸念され、アメリカ金利は上昇しています。

それに伴って、日本の金利にも上昇圧力がかかり、一部の銀行でか住宅ローンの固定金利を幾らか上げたところもあります。

果たして、日本銀行は10年物金利0%誘導目標を掲げていますが、市場の上昇圧力のなか、堅持できるのでしょうか。

今後の推移を見守るしかありません。

ところで不動産にとって金利上昇はネガティブな事柄です。

多くの場合、金利上昇に伴って不動産価格は下落していきます。

トランプ氏も不動産業で生きてきた人なので、金利上昇が不動産にとっていかにネガティブなものかは、よくわかっているものと思われます。

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11月 14, 2016

不動産投資ブームはいつ終焉するか


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超低金利時代、不動産投資ブームが続いている。

2016年は不動産投資ブームでした。

おかげで大和ハウス工業や積水ハウスそして大東建託といった賃貸住宅建設施行会社はアパート急増のために2016年は各メーカーとも賃貸住宅部門は業績好調でした。

しかしなぜ今が不動産投資ブームなのでしょうか。

日本経済が好調のために不動産投資も活発になったというわけではありません。

政府日銀は景気刺激策として超低金利政策を取り続けていますが、借りたお金の投資先が限られ、国内では不動産投資以外にこれといった投資先がないために不動産投資ブームになっているといわれています。

銀行もとにかく低金利時代、より多く貸し出すことが求められていますが、企業も借り入れに積極的ではないがために、不動産融資に力を入れざるを得ないのです。

こういった理由で不動産市況が活況になっているわけですが、いつまでこのブームが続くのでしょうか。

一部の不動産関係者は、もはや賃貸住宅は飽和状態になりつつあると指摘している方もおられます。

飽和状態が意識されるようになり収まっていくのでしょうか。

ところでこのてんでZAKZAK2016年11月5日の「日本の資本主義は終わったか 最後のよりどころ不動産投資 金利差拡大ならマネーは米国へ」という記事のなかで住宅ジャーナリストの榊敦司氏によると

日米の金利差が広がれば、自己増殖を求めるマネーは日本から逃げ出して米国に向かう 

引用:日本の資本主義は終わったか 最後のよりどころ不動産投資 金利差拡大ならマネーは米国へ

と述べています。

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10月 29, 2016

ショッピングモールとマンションの資産価値


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駅近のショッピングモールに隣接している分譲マンション。

ショッピングモール(大型商業施設)の近く、あるいは直結マンションは、便利で資産価値も高いと言われてきました。

賃貸住宅でも、そのような立地にある物件は、高い家賃でも入居者が見つかる物件といえます。

しかし時代は変化しています。

まず時代をさかのぼりインターネットも大型スーパーもほとんどなかった時代に戻ってみますと、当時の買い物の中心は個人商店が立ち並ぶ商店街でした。

しかしやがて大型スーパーが増えてくると、多くの個人商店が打撃を受けるようになり、生き残れなくなります。

同じ駅前でもスーパーを中心とした商業施設は栄えても、個人商店を中心とした商店街はさびれていき、いわゆるシャッター街となってしまう現状です。

やがて大型スーパー中心としたショッピングモール(大型商業施設)が買い物の中心になり、今にいたっています。

ですから大型商業施設エリアのアパートマンションはその利便性から資産価値が高く、家賃も高くなっていました。

しかし今、徐々に変化の風が吹き、だんだんと強まっています。

というのも大型スーパーの代表格ともいえるイトーヨーカー堂、イオンの業績が振るわなくなってきているのです。

そのために不採算店舗の閉店をイトーヨーカー堂は発表しました。

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6月 12, 2016

人口減少はインフレ要因、それともデフレ要因


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人口減少はアパートオーナーにとっても気になる事柄ですが・・。

金利が今後どうなるかについて以前のブログでも様々な視点から取り上げました。

とりわけ金利はアパートローンを借りているマンションオーナーにとっては重要な関心事であり、事業に大きな影響を及ぼしえることだからです。

ところで以前のブログの結論をまとめてみますと・・

消費者物価指数 現時点でインフレ金利上昇をもたらすほどの物価上昇はあらわれていない。

地価 都心部では上昇がみられるものの全国的には弱含んでおりインフレ金利上昇要因にはならない。

マネーストック 現在、年4%未満で推移しているが地価を上げるためには年8~9%が必要。よってインフレ金利上昇要因にはならない。

つまり3つの視点からすると当面はインフレ金利上昇は生じないという結論になります。

今回はもう1つの要因、今後の人口減少が金利にどう影響するかについて取り上げたいと思います。

一部の意見として人口減少はインフレをもたらし金利上昇をもたらすという意見があります。

その根拠となるのは人口減少→労働力不足→供給力不足→需要と供給のバランスが崩れ供給不足による物価高つまりインフレが生じるという考えです。

たしかに一理あるように思いますが、多少無理な見方のようにも思います。

なぜならば現在も人手不足の業界があり、人件費の高騰などが生じてはいますが、しかし全体的にはインフレが生じていないという現実があります。

さらに世界という視点からは人口は増えており、外国人労働者が流入し、労働者不足を補っているという事が生じています。

とりわけ発展途上国の外国人にとって日本は魅力的な職場であり、政府が流入の規制を緩めるならば、今後一層、外国人によって労働者不足が解消されるものと思われます。

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5月 17, 2016

テナントの募集家賃と相場


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マンション1階に設置されているテナント。

家賃 アパートマンションオーナーであるならば誰しもが関心を持つ事柄です。

私の物件も一括借上げ契約物件ですが、募集家賃には鋭い関心を寄せています。

なぜならば、一括借上げでも募集そして入居家賃がやがては、オーナーに支払われる借上げ賃料に反映されるようになるからです。

家賃が下がれば借上げ賃料も下がり、不動産賃貸の利回りが低下します。

ところで私の物件のテナントが退去になったので、募集が開始されました。

募集価格は一括借上げの場合、オーナーではなくハウスメーカー側が設定します。

そして募集価格が前回より上がることを少し期待をしていましたが、残念ながら前回と同じ価格でした。

私の物件の管理は大東建物管理が行っていますが、テナント家賃の設定方法で重要視しているのは、近隣のほぼ同じようなテナント物件の相場をかなり参考にして決めているようです。

築年数や、設備も幾らか考慮されているようですが、重要視しているのは近隣相場です。

入居物件の場合は、築年数や設備がかなり家賃に反映される場合もありますが、テナント物件の場合は、築年数が古くても近隣相場が高ければ、同じように高い賃料で募集している場合も少なくありません。

そしてテナント物件の場合は、変動幅が大きいようにも思います。その時の景気状況に左右されやすいのでしょうか。

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5月 12, 2016

アパート経営で失敗する それともしない


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完成間近のアパート。

最近はアパートマンション事業の将来を危ぶむ声がよく聞かれます。

その理由として人口の減少がありますが、2010年に1億2800万人の人口は毎年、数十万人づつ減っていき、2035年には1億1200万人になるといわれています。

そしてやがては1億人も割る時代がやってくるかもしれません。

また世帯数についても2020年をピークに減少に転じることが予測されています。

具体的には2020年に約5300万世帯あるのが、2035年には約4950万世帯になると予測されているのです。

15年で450万世帯の減少、つまり1年毎に30万世帯が減少していくというのです。

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3月 17, 2016

民営マンションが家賃が手ごろな公営住宅に


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将来的には賃貸マンションの一部が公営として賃借されるかもしれない。

右肩上がりに上昇し続ける空き家

マンションオーナーにとっては気になる傾向が続いています。

それでも新築マンション、戸建ての住宅の建設は相も変わらず、あちらこちらで続いています。

そういったなかで、最近の新聞報道ではマンションオーナーにとっても幾らか不安を和らげる記事がのせられていました。

日本経済新聞にも報道されていたと思いますが2016年3月7日の産経新聞にも次のような見出しがありました。

空き家を公営住宅化 家賃補助 子育て高齢世帯向け 国交省方針

公営住宅といえば、所得の限られた人たちが入居するものだと考えられていますが、とにかく人気が高く、応募倍率が20%を超えるところもあります。

しかし近年、各自治体も財政難のために、なかなか新しい公営住宅の建設に着手できず、公営住宅については管理戸数が減少傾向にあるようです。

しかし一方で低所得者向けの住宅につついては需要が大きくなっており、その需要を満たすために民営賃貸住宅の公営化が考え出されたようです。

マンションオーナーにとっても、幾らか期待のもてる方針です。

なぜならばそのことによって全国的な空き家率が改善されるということ、またオーナーの物件も公営住宅として活用してもらえるならば、空き部屋の不安がなくなるからです。(なにせ人気のある公営住宅ですから)

私の物件にも現在、4件が社宅として借りてくださっていますが、それに類似した賃貸形態かもしれません。

私の所有マンションも大東建託グループの物件のおかげか、これまでも社宅として借りてくださることがしばしばありました。

社宅であるならば、社員の家賃負担も幾らか軽減されるようで、私の物件の家賃が高い部屋のナンバー1、ナンバー2とも社宅として借りてくださっています。

しかも長い期間、入居してくださっているのでマンションオーナーとしても、とてもありがたく思っています。

それが今後、公営住宅として、企業でなく自治体が借りてくださる可能性がでてきたのです。

もちろん公営住宅になるためには幾らかの条件を満たさなければなりません。

例えば耐震化やバリアフリーなど幾らかのてんがありますが、私の物件では、耐震化については問題はありませんが、部屋の広さというてんでは難があるかもしれません。

子供のいる世帯は無理かもしれませんが、高齢者夫婦ならば、クリアできるかも。

もちろんまだ国交省も方針段階で今後どう展開していくかは、しばらくは見守っていくしかありませんが、しかしマンションオーナーとってあまり良いニュースがない昨今、幾らか明るい光がさすようなニュース記事を目にすることができたと思います。

3月 11, 2016

小規模マンションオーナーの日記 始めに


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戸数20戸未満の 小規模な賃貸マンション。

マンションオーナー、多くの方が、憧れる地位かもしれません。

しかし現在、マンションオーナーになったからといってバラ色の人生が約束されているわけではありません。

私も2014年7月に父が亡くなり、父からマンションオーナーとしての地位を相続しました。

しかしその時にわかった事柄は、マンションオーナーとしての、やりくりは、大変だということに気づきました。

またマンションオーナーになると、不動産管理会社の担当者、アパートマンションローンを借りている銀行の担当者、税理士さん、その他自治体の担当者など、様々な人々と会合を持つ機会が多くなるということにも気づきました。

また節税することの大切さにも気づきました。

今後、小規模マンションオーナーとして体験したことについてブログしていきたいと思います。

しかし実際のところ小規模マンションオーナーといっても、大東建託とのサブリース契約による事業運営が行われていますので、マンションオーナーとして行えることは多くないように思えますが、しかし毎日のように新しい体験があります。 (さらに…)