小規模マンションオーナーの日記


8月 15, 2018

アパート受注苦戦が続く大東建託😿


花画像

全国的にアパート受注は減少していると言われている。

私も大東オーナーの一人として大東建託にお世話にはなっていますが、大東建託の業績は常時注視しています。

というのも一括借り上げで賃貸住宅経営をしている場合は、物件オーナーの待遇は、一括借り上げ業者の業績に左右されることがあるからです。

最近でもシェアハウス「かぼちゃび馬車」の運営会社の破たんにより、シェアハウスの物件オーナーに賃料が支払われなくなり、大きな社会問題となっている事例があります。

また過去においてレオパレス21の経営が厳しくなった時に、レオパレス21の物件オーナーに、思い切った賃料の減額を迫った、解約を仕向けられたと、オーナーとレオパレス21との間で裁判沙汰になっています。

ですからサブリースによる賃貸住宅経営の場合は、サブリース会社の業績に注視し続ける必要があるのです。

ところで大東建託の業績ですが気になる傾向が日本経済新聞に掲載されました。

2018年7月21日の「大東建、7年ぶり経常減益 4~6月6%減、アパート受注苦戦 」という記事には

大東建託の2018年4~6月期の連結経常利益は360億円前後と、前年同期に比べ6%減ったようだ。同期間に減益となるのは7年ぶり。賃貸は好調が続いたが、アパート建設の受注が減ったうえ工事採算が悪化したのが響いた。15年の相続増税を契機に成長が続いてきたが、踊り場に差し掛かった。売上高は3800億円強と1%ほど増えたもよう。増収をけん引したのは賃貸事業だ。引用:大東建、7年ぶり経常減益 4~6月6%減、アパート受注苦戦

と報じました。

賃貸アパート画像

大東建託設計施工管理の木造アパート。

実際のところ、大東建託の場合は、利益の多くが建設事業に依存しているゆえに、この部門が振るわないとなると業績の先行きが不安にならざるを得ません。

もちろん大東建託だけでなく、他の建設会社も賃貸住宅建設事業は、さえないようですが、大和ハウス工業や積水ハウスは、事業が賃貸住宅だけでなく他の分野にもしっかりと分散しているので、大東建託ほどにはダメージはないようです。

そして建設事業の不振の理由は、人件費や資材費の高騰による採算悪化や、アパート受注の減少にあるようです。

とりわけ地主さんなどが、最近では新たなアパート建設に慎重になっていると言われており、いた仕方ないようです。

私もアパートを建てるだけの土地を所有していても、現時点では、新たなアパートを建てることには尻込みします。

というのも、どう考えても供給過剰気味の賃貸住宅、満室に近い状態を保ち続けるためにはコストがかかるからです。

アパート経営は、もはやあまり利益のでない事業なのかもしれません。

 

ところで大東建託の業績、建設事業は振るいませんが、管理業務のほうは好調で、全体としては建設事業の不振を管理業務が補うような形で、落ち込みを食い止めているような状態です。

しかしトンネルの出口が見えない建設事業、多少のビジネスモデルの調整は、回避できないでしょう。

 

 

追記:賃貸住宅受注の苦戦は、積水ハウスでも生じています。そのてんについては以下の記事をご覧ください。

 

2018年になって賃貸住宅の新規受注が下降線をたどっていますが、

賃貸住宅最大手の大東建託も微減状態が続いています。

このようなさなか積水ハウスの2018年2~10月期連結決算は、純利益が前年同期比3%減の829億円と振るわなかったようです。

その要因は稼ぎ頭ともいえる賃貸住宅受注が大きく下がったことにあるようです。

実際の数値は6%減と大きく落ち込んでいます。

この数値は大東建託よりも下げ幅が大きいです。

とくに地方での落ち込みが大きいようですが、やはり地方となると銀行のアパートローン融資姿勢が厳格になることの影響があるようです。

以前に、アパートローンを借りている銀行の支店長さんと不動産についてお話したことがありますが、この時に分かったことは銀行は不動産投資に協力できるかできないかは、どこに投資するか、つまりはエリアによって可否を判断していることが分かりました。

つまりは、人口が増えていて土地価格も上昇しているエリアには協力できる一方で人口は減り続けているし、土地価格も上がらないというのか下っているようなエリアには協力できないというのです。

ということは積水ハウスが地方で苦戦しているという理由が、おのずと明らかになります。

アパート画像

積水ハウス設計施工管理のシャーメゾン。

地方でアパート経営をしたくても、銀行が協力してくれないのです。

となると他の方法で資金調達すうるしかないということですが、住宅金融支援機構のフラット35などは、この場合融資してくれるのでしょうか?

ところで積水ハウスの2018年2~10月期連結決算での明るい側面もあります。

それは不動産管理による収入が5%増加したというです。

積水ハウスも大東建託と同様、賃貸住宅の管理戸数は増え続けており、管理手数料収入は伸びているというのです。

このてんは大東建託も同じで、大東建託も不動産管理による収入は増えており、賃貸住宅新規受注の伸び悩みを補う構図となっています。

これからの時代はアパート新規建設から、不動産管理へと収益源がシフトしていくのでしょうか。

となると管理アパートの入居率の重要性が増してくるのかもしれませんが、ますます大手不動産管理会社による入居者獲得競争が激しくなっていくのかもしれません。

 

追記:東京の品川駅すぐの品川イーストンタワーの所有者が大東建託で、大東建託の本社もありますが、積水ハウスの本社が梅田のスカイビルにあるというのは、これまで知りませんでした。

私も以前に梅田スカイビルの屋上に上って大阪の景色を眺めたことがありますが、大阪梅田の観光の名所の1つになっています。

ウィキペディアには

地上40階・地下2階、高さ約173メートルの超高層ビルである。設計は原広司。その独特の形状から大阪のランドマークとなっている。
イギリスの出版社ドーリング・キンダースリー(英語版)が選ぶ「TOP 20 BUILDINGS AROUND THE WORLD」の一つに、アテネのパルテノン神殿、ローマのコロッセオといった歴史的建造物と共に選出されるなど世界的に有名な建築物で[2][3]、2017年の空中庭園の入場者150万人のうち外国人は75%を占める約113万人となっている[1]。

 

梅田スカイビル

引用:https://ja.wikipedia.org/wiki/梅田スカイビル(アクセス日2020/1/18)

と書かれており、観光地人気では品川イーストンタワーよりも、梅田スカイビルのほうが圧倒的に人気があるようです。(20/12/14)


コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です

CAPTCHA