小規模マンションオーナーの日記


12月 08, 2019

入居者需要があるエリアでも競合物件が多いと消耗戦に


香川県の小豆島といえば、最近はすっかりと観光地として有名になり外国人観光客も非常に大勢がおしかけるようにもなり、島全体の衰退傾向に歯止めがかかっているようです。

おかげで小豆島の宿泊施設の料金は、近くの高松や岡山よりも割高になっています。

ところで小豆島が昔、盛んだった産業に電照菊があります。

夜にも明かりをつけて菊の成長は速めるという菊栽培が盛んだったわけです。

実は私の妻の実家も小豆島で電照菊を行っていたのですが、当時はよく儲かる仕事だったようで、妻の父の羽振りもよかったようです。

しかしその後、海外から菊が輸入されるようにもなり、海外の菊との価格競争にさらされ、電照菊も高く売れなくなり、小豆島の電照菊産業は衰退の一途をたどり、現在では、ほとんど小豆島では菊栽培は行われていません。

このことは資本主義社会の怖さを示しているように思います。

資本主義では自由競争が行われ敗者は淘汰されることになるのです。

そしてこの原理は賃貸住宅業界でも同じです。

例えば過疎化している地方でアパート経営をしているとします。

もしそのエリアに競合物件がほとんどなければ、過疎化している地方であっても、そこそこの家賃相場を維持し、ほぼ満室経営を行うことができるかもしれません。

地方画像

入居者需要が乏しい田舎や地方でも賃貸住宅経営に勝機がある場合もある。

しかも高齢者主体の地方でも入居者は需要はあるものです。

例えば古くなった家屋の建て替えのために、一時的に近くのアパートに住みたいという方がおられるかもしれません。

ないしは古くなった家屋が住むのが危険になったので、住みづらいので、近くのアパートにも住居を確保したいという方もおられるでしょう。

もちろん地方でのアパート経営をしていると入居者需要のある都心部やその近くでの賃貸住宅経営を羨ましく思うかもしれません。

しかし現実は入居者需要のあるエリアにおいては、だれしもがアパートやマンションを建てたがり結果として賃貸住宅が乱立するようになっています。

そのために家賃相場に下げ圧力がかかるような消耗戦状態になってしまうことがあります。

以前に大東建託の営業マンが「入居者需要のある人気エリアはプロがしのぎを削るような場所だ」と言われていましたが、とてもじゃありませんが賃貸住宅経営のイロハも知らない素人が、参入するような場所ではないようです。

 

それで結局のところどこでアパートを建てればよいかということですが、やはり入居者需要があってしかも競合物件がほとんどないようなエリアという事になるのだと思いますが、今どき、日本のどこかでそのようなエリアがあるのでしょうか?。

 

追記:他物件よりも目立たせることにより入居者を決めやすくする!!

という記事には

なぜ決まらないのでしょうか。 それは他の競合物件と同じような募集条件ならば、インパクトがないからです。 ではどうすればインパクトを与えることができるのでしょうか。 それは他の物件にはないものを提供することによってです。 例えば1カ月無料のエリアで3カ月無料にするとインパクトを与えることができます。・・ 一方でペットの飼育可物件がほとんどないエリアで飼育可物件にするならばインパクトを与えることができますし、他にもオートロックにする、ミストサウナの設備をつけるなどの他物件にない魅力をつけることによって、インパクトを与え入居者が決まりやすくなるのです。

と書かれています。

このように競合物件にない魅力をアピールすることで、入居者を引きつけることができるということです。

 

 

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