小規模マンションオーナーの日記


8月 27, 2016

一括借上げトラブル メーカー側の契約解除


アパート画像

一括借り上げ業者がオーナーとの契約を一方的に解約することができる。

最近のブログ記事では、2016年8月11日の朝日新聞の一括借上げトラブルの記事について一括借上げでアパート大家をやっている、私の意見、考えについて書いています。

先回もふれましたが朝日新聞には

1億円の借入をして、アパート2棟を建てたとのこと。30年一括借上げで建て、契約時に3年後の賃料更新のさい原則3%上げるとの説明も受けていた。しかし賃料は上がらず、上がるどころか減額された。そして2011年には入居率は悪い中、一方的に契約を解除され、一時期、家賃収入は0になってしまったとのこと。そして借入金の返済計画が大きく狂わされた。

記事名:「家賃保証」トラブル急増

とあります。

いわゆる一括借上げ被害者のコメントが掲載されていました。

先回はハウスメーカーの見通しの甘さから、賃料増額を期待していたものの実現かなわず、増額どころか減額させられたことについて私自身のコメントを書きました。

今回は一方的に契約を解除させられたというてんについてです。。

上記の朝日新聞の記事の内容だけでは、なぜ一方的に契約解除になったかの詳細の状況はわかりませんが、考えられる1つの状況は、周期的におとずれる賃料改定の時に、ハウスメーカー側が賃料の減額を要求してきたと考えられます。

花画像

一括借り上げ業者とオーナーとの協議がうまくいかない時に契約解除をちらつかす業者があるかもしれない。

 

これに対して、アパートオーナさんはこれまでの度々にわたる減額要求に渋々、応じてきたが、今回は辛抱しきれなくなり怒りのうちに断固拒否した。

ハウスメーカー側も説得のために、何度か足を運ぶが受け入れてもらえなかった。

結局ハウスメーカー側は対処不能ということで契約解除に踏み切った。

あくまでも私の想像ですが、このような経緯が考えられます。

このように一括借上げ30年、あるいは35年といっても、ハウスメーカー側も大家の側も契約期間は絶対に契約解除ができないというわけではないのです。

ハウスメーカー側も大家の側も解約はいつでもできることになっています。

ですからこの物件を管理したところで、ほとんど儲けにならないとハウスメーカー側が判断し、一方的に契約解除することもあり得ないことではないのです。(もちろんこのようなことを行うハウスメーカーがあるならばモラルや常識というてんで疑問があり、公然と非難されてもやむえないのかもしれません。朝日新聞の掲載記事の一方的な契約解除の事例がハウスメーカー名を明らかにしていませんが、どこのメーカーか知りたいものです)

いずれにしても30年あるいは35年の契約をすれば、この期間は大丈夫だというわけではないのです。

 

追記:サブリース会社側から契約解除に動いた例としてレオパレス21の話はよく知られています。

リーマンショック後に、賃貸住宅でも空室が目立つようになり、レオパレス21の物件でも、入居率が下がり経営が厳しくなった時代があったようですが、一括借り上げ契約をしている一部のレオパレス21の物件の採算があわなくなり、このときにレオパレス21が行ったのが、オーナーに支払う賃料の大幅な減額や、「解約プロジェクト」のようなものを立ち上げ、どうしても採算のあわないレオパレス21の物件の解約を仕向けることが行われていたと指摘されています。

結果的には、この時のレオパレス21の行ったことにオーナーさんたちが不信感を持つようになり、訴訟されたり、オーナーさんの調査でアパートの施工不良を指摘され、それがテレビで報道されるようなことにもなり、大規模な施工不良が行われていたことが、発覚することへと発展してしまいます。

今はリーマンションショック後以上に、経営状態が厳しくなっている可能性がありますが、一括借上の場合は、サブリース会社の経営状態にオーナーが翻弄されることがあります。

 

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