高層マンションの壁となる建蔽率と容積率による制限！！
建蔽率、容積率によって高層建築物が建てられない場合が少なくない。
駅にも比較的近く閑静な住宅街といった好立地の場所に、高層マンションを建てれば、分譲マンションであれば、デベロッパーは大きな収益があがるだろうと考えてしまうことでしょう。
賃貸マンションでも高層で建てることができれば、家賃収入を大きく得ることができるだろうと考えるかもしれません。
しかし今、閑静な住宅街で高層マンションを建てることは、ほとんどの場合、不可能です。
なぜでしょうか。
それは建蔽率、容積率という法律によって制限があるからです。
まず建蔽率ですが、建蔽率とは敷地面積に対する建築面積の割合です。
建物を真上から見たときの水平投影面積で表されます。
例えば２階建てで一般的な形状の一戸建て住宅であれば、１階と２階のうちどちらか大きなほうの面積と考えることができます。
一方で容積率とは、敷地面積に対する延床面積の割合のことです。
例えば１００平方メートルの敷地に、１階６０平方メートル、２階４０平方メートル、合計１００平方メートルの建物があれば、その容積率は100％ということになります。
このような法的な制限があるので、好立地の閑静な住宅街に高層マンションを建てるのは通常は難しいのです。
特例的に高層マンションを建てることができるエリアもある。
よくある建蔽率は６０%そして容積率は２００％かもしれません。
この場合、１００平方メートルの敷地だとすると１階６０平方メートル、２階６０平方メートル、３階５０平方メートル、４階３０平方メートルという形でマンションを建てることは可能です。
しかし高くても、せいぜい４階が上限といったところでしょうか。
しかしこの容積率が４００％になると７階ぐらいまでの高層マンションにすることは可能です。
このてんで東京都は、老朽化マンションの建て替えを促すために、容積率を緩和するんだそうです。
そのことによって戸数を増やすことができ、建て替え事業の収益性を高め、不動産会社などが、再開発に加わりやすくなるとのこと。
とりわけ１９８１年より前の旧耐震基準マンションの建て替えを促進する目的のための緩和策のようです。
しかしあくまでも旧耐震基準マンションのための特例で、新築には適用されなので、これまで通り、閑静な住宅街に高層マンションを建てるのは難しいようです。