小規模マンションオーナーの日記


11月 22, 2016

空室だらけのマンション😿 どう対処する


バラ画像

賃貸住宅経営の命綱は高い入居率を維持することと言われている。

このサイトの記事では、これまで何度もアパートマンション経営において立地の重要性について書いてきました。

便利で人の多い駅の近くなどの立地の良い場所で、アパートやマンション経営を行うのが無難な選択です。

一括借り上げでアパート経営を行うにしても同じことがいえると思います。

なぜならば一括借り上げでも家賃は結局のところはエリアの家賃相場によって決まり、エリアが良くなければ家賃相場が下がる傾向にあり、家賃収入は少なくなります。

ところでアパートやマンションを相続したものの立地が良くない場所あるなど、どうしようもない事柄もあります。

この場合は、置かれた状況の中でベストを尽くすしかありません。

不動産管理会社は極力、空室が増えないようにがんばるでしょうし、一括借り上げの場合は空室=一括借り上げ業者の損失となるので必死になって空室がでないのようにすることでしょう。

では大家としては何ができるでしょうか。

正直のところ管理会社に任せているので、状況が良くなるなるのを辛抱強く待つしかない場合もあるかと思います。

より良い管理会社に管理替えをすることを検討することもできます。

というのも管理会社によって入居斡旋力に実力の差があるのは事実です。

アパート画像

高い入居率を維持している大東建託パートナーズ管理のアパート。

大東建託などは駅から離れた立地的には良いといはいえない物件を多数かかえていますが、それでも全国の入居率が2016年9月末で96%以上を維持していますので、確かに入居斡旋力があるといえます。

その他にも大家が行えることがあるとすれば、「エリアをよく知り」何を行えるか考えてみることができます。

自物件のある周辺は人口が増えているか、それとも減っているのか、若年世帯が多いか、それとも高齢世帯が多いのか、近くに教育機関、ショッピングモール、病院などの建設予定などがないかと調べてみるのです。

最近ではインターネットでこれらの情報を比較的容易に得ることができるようになりました。

それらの情報をもとに自物件をエリアにおいて、いかに活用できるかを考えてみることができます。

あとは管理会社と協議して、そのための設備を整えたり改装したりすることもできるでしょう。

このようにして不利なエリアのあってある程度、善戦することができるでしょう。

 

 

追記:賃貸住宅経営視点からは、空室はリスクです。

しかしすべてが悪いというわけではありません。

ピンチをチャンスにするという考え方もありますが、そのてんについては以下の記事をご覧ください。

 

私の所有物件においても、ちらほらと退居者が出る一方で、次の入居者がなかなか決まらないなか、やや空室が目立ってきました。

もちろん大東建託との一括借り上げなので、空室=家賃収入が減少というわけではありません。

まあこのような時期は、一括借り上げにしていることにはメリットがあると実感しています。

ところで賃貸住宅経営における最大のリスクは空室だと言われています。

たしかにこのことは真実だと思います。

とりわけ一括借り上げでない仕方で、賃貸住宅経営をしているならば、空室=家賃収入の減少という方式が即成り立ちます。

しかし見方を広げてみますと空室がすべて悪になるというわけではありません。

見方によっては空室によるメリットもあります。

どんなメリットでしょうか。

1つにはエレベーター、給水ポンプ、エントランスドアのフロアヒンジなどの物件の共有部分の設備の消耗速度が遅くなるというメリットがあります。

これらの設備は使えば使うほど消耗し、交換修理となると、高額の費用が発生します。

もちろん共有部分だけでなく、各部屋のあるエアコン、給湯器、換気扇等などの設備も空室になると休めることができます。

もちろん、エアコンや給湯器は、空室中でも時々使用したほうが良いのかもしれませんが。

賃貸アパート画像

賃貸住宅最大手の大東建託設計施工管理の木造アパート。

ところでさらに空室によるメリットがあるとすれば、住人が少なくなれば、少なくなった分、静かになる、つまりは騒音リスクが軽減されるというメリットがあります。

例えば、これまで時々、上階部屋の騒音が気になることがあっても、その上階が空室になれば、上階の騒音に悩まされることはもはやないでしょう。

とりわけマナーが悪い入居者が退居してくれるならば、他の入居者にとっては、居心地が良いものとなります。

このようにざっと空室によるメリットを取り上げてみましたが、空室になるとすべてが悪いというわけではありません。

 

しかし一括借り上げであっても、空室が多い=魅力のない物件という方式は成り立ちます。

ですから空室が目立ち始めたならば、魅力アップのために手を打たなければならないでしょう。

例え一括借り上げでも、空室の多い状態が続くと、オーナーに支払われる賃料は、いずれ下がっていくでしょうし、一括借り上げ業者になかには、解約をちらつかせてくる業者もあることでしょう。

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