小規模マンションオーナーの日記


10月 11, 2018

元気な高齢者が賃貸住宅の有望なターゲットに!!


花画像

高齢者の住居需要が高まってきている。

人口減少に伴い、ますます賃貸住宅経営への逆風が今後、強まっていくなか、入居率を上げるためには、様々な創意工夫が必要になってきています。

これまでは一般論として30歳代女性をターゲットにするのが良いと言われてきました。

というのも女性の場合は男性よりも引っ越していく可能性が少ないこと、つまりは長期入居してくさることが多いこと、30歳代半ばを超すと結婚による退去の可能性が薄くなっていくこと、その他にも、30歳OLなどの場合は家賃滞納の可能性があまりないといった種々の理由が考えられます。

しかし今後、30歳代や40歳代の世代が減少していくなか、ターゲット層を広げていかなければなりません。

そこで考えられる層が高齢者です。

しかも自立した生活がまだまだできそうな高齢者です。

実のところ、この高齢者層は当分は、減っていくことがありませんし、むしろ微増状態がしばらくは続くのではないかと考えられています。

しかも元気な高齢者の場合は、なかなか一旦入居してくださるならば、退居していくことがあまりない、つまりは長期入居してくださることもありますし、蓄えてきた資産で家賃を支払いつづけることが十二分にできる高齢者も少なくないでしょう。

アパート画像

いい部屋ネットの大東建託設計施工管理の木造アパート。

例えば65歳で入居してくださっても、80歳まで元気で入居してくださるならば、それだけで15年間入居してくださることになります。

最近は老人施設には行きたくない、子供たちの世話は受けたくない、できれば死ぬまで自立した生活をしたいという高齢者も少なくないようです。

ですから今後は、元気な高齢者も賃貸住宅の有望なターゲットになっていくかもしれません。

ところでそのようなさなか賃貸住宅最大手の大東建託も高齢者の住居需要に着目しているようです。

2018年9月18日の大東建託のニュースリリース「大東建託グループ初のサービス付き高齢者向け住宅 『エルダーガーデン簗瀬(やなぜ)』10月1日にOPEN!」によると

大東建託株式会社(本社:東京都港区、代表取締役社長:熊切直美)のグループ会社、大東建託パートナーズ株式会 社(本社:東京都港区、代表取締役社長:佐藤功次)は、当社グループでは初となるサービス付き高齢者向け住宅(以 下、サ高住)『エルダーガーデン簗瀬(やなぜ)』の完成に伴い、10月1日(月)より入居・サービスの提供を開始しますので お知らせします。 『エルダーガーデン簗瀬』は、当社グループ会社のケアパートナー株式会社(本社:東京都港区、代表取締役社長:白井 孝和)が運営する介護事業所(通所介護、訪問介護、居宅介護支援)を併設し、アクティブな高齢者の方から介護が必 要な高齢者の方まで、幅広いニーズに対応できます。引用:大東建託グループ初のサービス付き高齢者向け住宅 『エルダーガーデン簗瀬(やなぜ)』10月1日にOPEN!

 

と書かれています。

気になるのは家賃がどれくらいになるかというてんですが、食事も提供されるということなので、支給される年金の70~80%以下ならばよしとするところでしょうか。

また年金をもらいながらも仕事して給与や報酬があるならば、このような住宅に住みながら仕事にも専念できるかもしれません。

たしかスーパーのライフの最高経営者が90歳を超えているそうですが、元気に働き続けている高齢者はたくさんいます。

今後はこのような元気な高齢者層も賃貸住宅の有望なターゲットになっていくのかもしれません。

 

追記:現実的には今でも高齢者の受け入れに消極的な賃貸住宅は少なくありません。

私の知り合いも、70歳を超えて、突然にアパートオーナーさんの事情で退去を迫られました。

そこで次なる住居を探したそうですが、高齢がネックになってなかなか見つからなかったようです。

実際のところ30歳~40歳に入居したアパートやマンションが当時は新しくても、だんだんと老朽化していきます。

そして入居者が70歳~80歳になったころに、築40年以上となっていて、そろそろ建て替えが検討されることになります。

すると高齢になった入居者は退去せざるをえないのですが、住み慣れた同じエリアで引越先を探すものの、なかなかみつからず困ったことになるというケースが、しばしば生じるようです。

ですからこうしたいわゆる「住宅難民」とも言える人たちを受け入れるならば、社会貢献になりますし、入居率の改善にもつながります。

 

 

 

追記:高齢者需要を取り込むことは、あまり賃貸住宅経営のプラスにはならないという意見もあります。

このてんについては以下の記事をご覧ください。

 

2018年になり、いよいよ人口は減少へと転じているようです。

しかし人口は減少する一方、世帯数の方は微増状態が続いています。

これが意味することは単身世帯が増えていることを意味しています。

ところで世帯数が増えているならば、アパートを増やしても大丈夫なのではと考えてしまいますが、実はそうではないという意見もあります。

例えばITmedia ビジネスオンライン2018年の2月20日の「大東建託が「ブラック企業」と呼ばれそうな、これだけの理由 」という記事には

国勢調査によると、15年の「一人住まい世帯」は1841万8000世帯で、10年前から396万世帯も増えている。
 が、その内訳を見ると、男性は60~80歳以上、女性の場合は80歳以上というシニア世代が牽引していることが分かる。このあたりの方たちは、パートナーに先立たれたり、子どもが成人して「一人住まい世帯」になった方も多く、持ち家比率も高い。若いときからずっとシングルライフを送っていた方もいるが、経済面や健康面の理由から長く住んでいる公営住宅などに住み続けるケースも多い。つまり、シニアのおひとりさまが増えることと、賃貸住宅の入居需要はイコールではないのだ。

 

引用:http://www.itmedia.co.jp/business/articles/1802/20/news040_3.html

と述べて大東建託が世帯数の増加を理由に強気であることに疑問を投げかけています。

花画像

単身世帯が増えているといっても高齢者の単身世帯増が主な要因?

確かにシニアの単身世帯が増えているというは事実だと思います。

ただシニア単身世帯増=入居需要増ではないということには多少違うのではないかと私は思います。

というのも私も、他のマンションなどを訪問することがあるのですが、家賃が比較的安いワンルームマンションなどは、昔は若い世代が中心だったのが、今ではシニア世代が賃借人となっているケースが少なくないのです。

今後の賃貸住宅はシニア世代と外国人の需要をいかに取り込むか、しかもシニア世代と外国人のリスクをいかに軽減させながら賃借していただくかが課題でもあり、しかもそのことに取り組んでいる賃貸住宅メーカーもあるのです。

実際に入居したくても入居ができないシニア世代の方々も少なくなく、今後はそのような方でも入居できるような仕組みや制度を整えていくことが、入居率の改善にもつながっていくものと思われます。

しかも大東建託などは、万が一、入居者の孤独死が発生した場合に生じた損害を補償する保険などをオーナーに提供しておりシニア入居者リスクにも取り組んでいるものと思われます。

ですから純粋に世帯数増=入居需要ではないかと思うのですが。

それとともに大東建託が強気の理由は、築30年や40年を超えているアパートが多数あり、そろそろ建て替えの時期にきているアパートも少なくありません。

ないしは建て替えをせずに滅失していくアパートもあることでしょう。

ということで建て替え需要などが今後しばらくは継続的に生じてくことが予測されることも強気の理由にあるようです。

もちろんどちらが正しいかは、今後の大東建託の業績を見ていけば明らかになることでしょう。

20/10/3

スポンサーリンク

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です

CAPTCHA