小規模マンションオーナーの日記


2月 27, 2018

アパート経営は最初の数年は儲かるものですが・・😿

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賃貸マンション画像

積水ハウス施行管理の賃貸マンション。

私のある知り合いの家族は、お父さんが会社経営をしていて、安定した収入を得ていて、どちらかといえば優雅な生活を送っていたようです。

公園近くに3階建ての自宅を構え、家族で2,3台自家用車を所有していました。

お父さんのほうは、高級国産車レクサスに乗っていました。

しかし、ある時、会社経営につまずきが生じ、レクサスは売却し、自宅も売却して、資産価値がずっと安い賃貸住宅に引越すことになります。

あっという間に、優雅な生活から、切り詰めた生活へと変わってしまったのです。

これは会社経営に関する話ですが、アパートマンションオーナーでもあり得る話です。

アパート経営を始めて、最初の数年は儲かって、そのことで勢いにのって、さらに新しいアパートを建てる方も少なくありません。

私もそれは経験しましたが、とにかく最初の10年ぐらいまでは家賃は高い水準を保つことができるので、十分な家賃収入が入り、しかも建物自体もあまり傷んでいないので、ほとんど修繕費用がかかることはありません。

ですから、とにかく当初はキャッシュが貯まっていきます。

私の場合は、さらに数棟のアパート等を建てることはしませんでしたが。(アパートをさらに数棟建ててスケールメリットを得るという方法もありますが、負債も増大するというデメリットがあります)

ところでそのような好調期に、調子に乗ったオーナーさんたちが、外車を購入するなどの贅沢な生活をする方もおられるようです。

花画像

築年数が経つにつれてキャッシュがたまりにくくなっていく。

しかしその後、生じる事柄は、築年数の経過とともに家賃が下落していきます。

ということは家賃収入が減っていきます。

さらに建物も傷んできますので、修繕費用もだんだんと増えていきます。

ということは当初は、面白いように溜まっていったキャッシュが、たまらなくなっていきます。

一方で銀行への返済額は変わりません。

この時になって、年によると赤字経営になる年もあることでしょう。

銀行への返済が滞らないように、一部資産を売却したりするかもしれません。

このように最初の数年で儲かったからといって、それがいつまでも続くという錯覚に陥らないようにしないといけません。

最初に貯めることのできたキャッシュを取り分けておき、後ほどだんだんと増えていく修繕費のために備えておくのが良いでしょう。

そうすれば将来、銀行への返済ができなくなってアパート経営から退場することにはならないでしょう。

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