小規模マンションオーナーの日記


7月 28, 2018

またもや空室が😿しかし冷静になってみると


花画像

空室が増えることは物件オーナーにしてみれば、ショッキングな事。

今朝、大東建託パートナーズがオーナーに提供している、大東オーナーマイページを閲覧していると、新たな退居予定者がいることがわかりました。

約4カ月前にも退居予定者がでて、いまだに入居者募集をしていても入居者が決まらないなか、またもや退居、そして空室が増えそうです。

いささかショックでした。

しかし冷静になって考えてみると、私の賃貸住宅経営は大東建託との一括借り上げによるものです。

ですから空室が多少増えたからといってジタバタする必要はありません。

そしてそもそも空室のリスクは次の3つの事柄といわれています。

①入居者募集のために費用がかかる。

②空室の多い物件だと担保価値が下がる。

③銀行への返済ができなくなる。

というてんです。

これらのリスクを1つずつ考えていきますと

①のてんについてですが、一括借り上げの場合は、入居者募集のために物件オーナーが費用負担をすることはありません。

ですからこの面でのリスクはありません。

②についてですが、空室が多いと担保価値が下がるということですが、これまで銀行への返済実績を積み上げてきているのならば貸し剥がしに遭うことはないと思われます。

そして追加融資を申し込む予定もなければ担保価値が下がったからといって慌てることはないでしょう。

アパート画像

完成間近の大東建託設計施工管理のアパート。

そして③のてんですが、空室が増えても一括借り上げの場合は、オーナーに支払われる賃料が決められているために銀行への返済ができなくなるということはありません。

例えば大東建託との一括借り上げの場合は、大東建託物件の入居率が高水準を全国で維持しているかぎりは、オーナーに支払われる決められた賃料はきちんと支払われます。

極端な話、所有物件が全室空室のなっても家賃収入が減って銀行への返済ができなくなるということはないのです。(10年、5年・・で行われる賃料改定で賃料減額になるかもしれませが)

ですから世間一般では

満室物件=スマートな大家、賢い大家

空室の多い物件=大家としての能力が? かっこ悪い大家

といったイメージがありますが、一括借り上げの場合は、「かっこ悪い大家」でも賃貸住宅経営ではしっかりと行なうことができるようになっているのです。

空室が多少増えて、まわりでは「かっこ悪い大家」と見られるようになるかもしれませんが、世間体を気にせずにオーナー業をしっかりと行っていきたいと思います。

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