小規模マンションオーナーの日記


10月 11, 2016

不動産投資のリスク 想定外の出費


アパート画像

アパート経営においては想定外の出費を求められることがある。

今から30年以上前の話ですが、近所に住む大家さんがいましたが、アパート経営を行っていました。

しかしそのアパートが火災になり全焼。

そのアパートには反社会的勢力に属する男性が住んでいて、火災の後、しつこく多額の慰謝料を請求してきたそうです。

結局は要求を呑んだそうですが??、今でもそのような事が許されるのかどうかはわかりません。

このようにアパート経営には想定外の事態が発生することが、しばしば生じます。

最近では水害によるアパート被害が頻発しているようです。

もし水害保障の火災保険に加入していないならば、大東建託パートナーズによると1部屋あたり200~300万円の修理費がかかるとのことです。

あるいはアパートマンションが雨漏りがするなどと入居者からの苦情があるならば、修理費として相当額支払わなければならないでしょう。

これも知り合いの大家さんからの話ですが、2階のテナント部屋が雨漏りするとのことで2階の改修工事を行うことになったそうですが、壁の取り換えや、さらに2階までの外階段も修理しなければならないことも判明し、結局数百万円が求められ、お金のない大家さんだったので、親戚からお金を調達したとか・・

私もマンションに設置している消防機器が劣化したために、交換が求められ、19000円を支払ったことがあります。

消防機器は設置が義務付けられており、その交換費用はすべて大家さん負担になります。

他にもかかる費用としては固定資産税があります。

更地にするよりも建物を建てたほうが良いとはいえ、マンションなどを建てると、かなりの高額の固定資産税が請求されます。

花画像

不動産投資には種々の想定外リスクがある。

さらには入居者が退去したさいの原状回復のための工事費。(経年劣化によるものは大家さん負担になります。ただし大東建託との一括借り上げ物件の場合は、大東建物管理が費用を負担してくれます)

そして設備機器の故障修理費用など。

このように、出費となるものを取り上げていくと、キリがありません。

場合によっては家賃収入を上回ってしまうこともあることでしょう。

つまりマンション経営には、常に出費リスクがあるのです。

それでリスクへの備えとして家賃収入を無駄に使わず蓄えておくとか、徹底的に節税対策をとるとか、取引銀行の信用を得て、いつでも追加融資をしてもらえるようにしておくなどの対策が必要になってくるでしょう。

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