小規模マンションオーナーの日記


7月 05, 2016

アパート事業の失敗例から学ぶ


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空室の多いマンション。こうした状態が続くと赤字経営を強いられる。

「アパート経営をしてはいけません」

「不動産投資はほとんど失敗する」

「サブリース契約の罠」

こういった言葉を聞いたことがあるかもしれません。

一方でアパート事業を推奨する記事を読んだこともあるかもしれません。

じゃあどちらが正しいだということになりますが、結論はどちらも正しいということになると思います。

そして

アパート事業者が債務不履行になればその事業は失敗

したといことになります。

残念ながら私もそのようなアパート事業者を最近、何人か見てきました。

私の近隣エリアでのそのようなアパート事業者の特徴はというと

その1 無謀にアパート事業を拡大しようとした

という方がおられます。

次々とアパートマンションを購入したり建てたりしたアパートオーナーさんがおられましたが、それでは銀行からの融資が莫大になり債務不履行になりますよね。

結局、建物は残っても経営からは退かれたようです。

あまりにも野心的になり過ぎるのも失敗の原因になり得ます。

さらに

その2 1980年代のバブルの絶好調時にマンションを建てた

方で経営に行き詰った方もおられます。

その当時は家賃もかなり高く設定できたと思いますが、一方で建設工事も相当額かかったと思います。

結局その後、バブルがはじけ、家賃も相当下落し、経営難になったと思われます。

土地所有者のオーナーさんだったので、建設会社の甘い勧誘にのって、立派なマンションを建てたのだと思いますが、建てた時期がよくなかったようです。

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賃貸住宅経営で成功しているオーナーさんも少なくない。

ではアパート経営はどうすれば成功させることができるのでしょうか。

それには様々な要素が関係していますが、アパートオーナーさんが全く建設会社任せだとか、不動産管理会社任せであるならばジリ貧に陥る可能性があります。

またきちんとした計算もせずに無謀に事業拡大を図ることや節税について、きちんとした知識がないのもよくないことです。

税理士さんにお任せしていても税理士さんは、事細かに節税対策を教えてくれるわけではありません。

つまり節税については自分で勉強し勉強したことを適用できるかを税理士さんに確認してもらう必要があります。

ということで、つまずかないために行える事柄ですが

その1 ハウスメーカー任せにしないで、自分で不動産についての知識やスキルを身につけていく。

その2 よく計算する。無謀なことをしない。

その3 節税について勉強する。小規模企業共済、確定拠出年金、生命保険料控除など税理士さんは、相談しなければすすめてくれませんが、こうした効果的な節税のアイテムを活用する。

以上アパート事業で成功するための要素について、書きました他にも重要な要素があります。

そのてんについては後の記事で書きたいと思います。

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