小規模マンションオーナーの日記


10月 05, 2017

オーナー必見 家賃には4つの家賃がある!!

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家賃には4つの家賃がある。

家賃というと、現在の入居者さんが毎月支払っている家賃、いわゆる入居家賃の事を思い浮かべることでしょう。

このサイトの以前の記事

大東建託物件の家賃の値上げ

でも取り上げたとおり家賃には3つの家賃があります。

その3つは

募集家賃:入居者募集時の家賃。

入居家賃:入居者さんが実際に支払っている家賃。

査定家賃:周辺エリアの相場を考慮した家賃。

の3つです。

ところで不動産業界では3つではなく家賃を4つに分類しているところもあります。

これは不動産業界では、名の知れた船井総研という会社が使用している分類方法ですが、船井総研では

家賃四価

と呼んでいるそうです。

具体的はにはミノラス不動産のサイトの「空室過剰市場を生き抜く「賃貸経営法」1つの部屋に家賃が4つ!?「家賃四価」対策とは!」という記事には

相場家賃:周辺のアパートマンションの現在空室で募集している家賃の平均。

 

引用:空室過剰市場を生き抜く「賃貸経営法」1つの部屋に家賃が4つ!?「家賃四価」対策とは!

(最終閲覧日2018/4/30)

ということで3分類でいう募集家賃のようなものなのでしょうか。

次に

適正家賃:2カ月で決まる家賃。相場家賃の90~95%。

ということで3分類でいう査定家賃のようなものなのでしょう。

このてんで大東建託がオーナーに支払う賃料は査定家賃を基準にして計算されますので重要な家賃といえるかもしれません。(入居家賃のほうが高い場合は入居家賃を基準に計算されます)

ところで3つめの家賃ですが

成約家賃:最終的に契約が成立した家賃。

ですが、3分類でいう入居家賃ということでしょう。

アパート画像

大東建託設計施工管理の賃貸住宅物件。

ところで4つの家賃ですが、これが目新しいものかもしれません。

この家賃については

再生家賃:現状の家賃の2~3年分の設備投資をすることで再設定可能な家賃です。適正家賃のおよそ120%が1つの目安です。

このように、いわゆるリノベーション等で資産価値を高めて、適正家賃が引き上げられた家賃ということのようです。

例えばネットが無料で使えるようにするとか、人気のシステムキッチンを設置する、トイレを温水洗浄便座にするといったことで適正家賃が5万円だったところを6万円程度にするといったところでしょうか。

いずれにしても同じエリア内で入居斡旋に有利な物件とは、そこそこの設備が整っていながらもコストパフォーマンスに優れている物件というこになります。

アパートマンションオーナーであるならば、そのてんを意識しつつ、リニューアルやリノベーション等を検討することもできるでしょう。

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