小規模マンションオーナーの日記


11月 16, 2017

NHKでも大規模修繕工事の問題点が取り上げられる!!


 

花画像

ほとんどすべての物件が周期的に大規模な修繕工事を行う必要がある。

アパートやマンションの多くは10年以上もすると、建物の防水等を防ぐための大規模修繕工事が行われます。

そのことは賃貸住宅でも分譲マンションでも同じです。

そしてそのさいには、「大規模」という名がつくとおり大々的な修繕が行われるわけですから当然それなりの費用もかかってきます。

ところで今年(2017年)になって大規模修繕工事にまつわる様々な問題点がメディアで取り上げられるようになりました。

そして2017年10月でしたがNHKの晩の10時から放送されているクローズアップ現代でも率直に取り上げられました。

新聞等でも、この問題について取り上げられていましたが、テレビでこのテーマ扱った番組を見たのは初めてです。

おそらく

このNHKの番組を見た分譲マンションの区分所有者

さんたちは怒りを覚えたことでしょう。

ところで問題点となるのは主に2つてんにあるように思います。

その1つですが、分譲マンションが大規模修繕工事を行うさいは、管理組合が設計事務所などにその依頼を行います。

すると設計事務所が、建物を調査などを行いまた施行業者の選定を行います。

もちろん設計事務所は依頼を受けて作業に取りかかるわけですが、そのさいにコンサルタント料を管理組合に請求します。

そしてそのことは正当な事であり、問題ではありません。

分譲マンション画像

駅と直結した分譲マンション。

問題となるのは設計事務所が入札で施行業者を選定するわけですが、実は入札に参加している建設会社は設計事務所と取引のある建設会社ばかりで、そのなかでいわゆる談合のような事がが行われていて、結果的には高い建設費で落札されるようになっているんだそうです。

つまりはそのような不正な事によって、高い建設費がかかることになり

マンションの区分所有者が不利益を被っている

ことになるのです。

さらにもう1つの問題点は、設計事務所は選定した施行業者からバックマージンを取っているというのです。

バックマージンは建設費用の10~%といわれていますが、結局、建設費用に上乗せされたバックマージンを負担するのもマンションの区分所有者さんたちになるのです。

このように高止まりした建設費用とさらに設計事務所へのバックマージといった余分の費用を、これまで分譲マンション所有者たちが修繕積立金という形で支払ってきたことが明らかになってきたのです。

このカラクリで最も利益を得ているのは設計事務所で最も損失を被っているのはマンションの区分所有者たちです。

建設については、ほとんど無知なマンション区分所有者たちがカモにされてきた商習慣が明らかになり、国交省も対策にのりだしていますが、今後どのように改善されていくか注目です。

そして今後、どうしても大規模修繕工事に関して腑に落ちない事柄があるならば、最近はそのための相談窓口を国交省も設けているようですので、そのような制度を活用してみることもできるでしょう。

 

追記:このニュースが報じられ、さらに新聞等でも、この問題が取り上げられるようになりました。

その後、大規模修繕工事を行う管理組合も、慎重に計画を進めるようになっているところもあるようです。

ところで、この建設業界というのは、そもそもが顧客への料金の請求というのは、いい加減なもので、水道関連の修繕等を行っているある知り合いの業者の話によると、この顧客からは高い料金を請求しても支払ってもらえると思えると、いわゆるぼったくるかのような高い料金を請求するんだそうです。

素人の顧客には高い料金を請求してもわからないといった感じなのでしょうか。

いずれにしても、こういった悪徳な商法で、最も被害に遭っているのは顧客で、まさに悪徳業者は顧客を食い物にして暴利を得ている構図があるようなのです。

そのことを防ぐためにも、良識のある業者に仕事を依頼するとか、この業界のことに詳しい人に相談したうえで、工事を行うようにするなどの防衛策を講じる必要があるのかもしれません。

国土交通省もある程度、そのような問題があることを認識しているようですが、他にも相談できる公的機関、例えば国民生活センターなどもありますので、そのような機関に相談することもできるでしょう。

 

 

追記:さらに大規模修繕工事によるぼったくり被害に遭わないための参考情報として以下の記事もごらんください。

どこの業界でも是正しなければならない悪習、ないしはあやしい商習慣というものがあります。

とりわけ不動産・建設業界にはそのような悪習というてんで、他の業界よりも多くあるのではないかと囁かれています。

この建設業界の悪習で最近クローズアップされているのは、大規模修繕工事にまつわる事柄です。

例えば分譲マンションの大規模修繕工事の場合は、管理組合は設計コンサルタントと契約して大規模修繕工事を行うのですが、設計コンサルタントは修繕工事会社の入札や選定を行なうのですが、実は談合のような事柄が行われているんだそうです。

つまりは応札する業者は事前に設計コンサルタントから本来の修繕工事の見積もりよりも高い応札額をだすように促されるんだそうです。

具体的には修繕工事会社の見積もりは1億円なのに、一方で設計コンサルタントは1.5億円で応札するようにと求めてくるんだそうです。

ということは5000万円程度余分に工事費がかかるということになるわけですが、その金額を負担するのは結局のところ分譲マンションの区分所有者たちで、区分所有者たちが食い物にされているという構図です。

しかも設計コンサルタントは修繕工事業者にバックマージンを要求することがあり、設計コンサルタントは管理組合からはコンサルタント料を、そしてさらに修繕工事業者からバックマージンといた具合に二重取りを行っているんだそうです。

残念なことにこのようないかがわしい商習慣は横行しているようで、国交省もその事実があることを認識し是正しようとしているようですが、しかしなかなか事が正されていないんだそうです。

もちろんこうした事柄は背任罪にあたる可能性があり、そのことで訴えることもできるようですが、証拠を積み上げて立件するのも容易ではないとも言われています。

では物件オーナーたちは、どうすれば我が身を守ることができのでしょうか。

答えは明瞭で

修繕業者選定を設計コンサルタントや管理会社任せにしない

ことによって不正の餌食にならなくてすむんだそうです。

このてんで分譲マンションの管理組合の場合は一致団結してそうすることができますが、賃貸住宅オーナーとなると管理会社との関係を危うくする危惧から遠慮がちになってしまうかもしれません。

しかし明らかに高い!!と思うならば、賃貸住宅オーナー自ら修繕工事業者を選ぶだけの器量をもちたいものです。

 

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