小規模マンションオーナーの日記


1月 12, 2020

じり貧のレオパレス21 しかし上昇に転じる可能性も


賃貸住宅管理戸数のシェアで3位だったレオパレス21ですが、近い将来、現時点で4位の大和ハウスグループに抜かれるのは確実な情勢になっているようです。

というのも現状ではレオパレス21の管理戸数は減少しており、今後、オーナーさんのなかにも管理替えを行い他社のオーナーさんになる方も少ないないことでしょう。

とくに築年数が20年超になると、レオパレス21のアパートに見切りをつけ解体し、他社のアパートで新たに賃貸住宅経営を始めるケースもあるのではないかと思います。

言ってみればレオパレス21のオーナーさんは、他社の草刈り場になっているような状態です。

 

ところでレオパレス21の現状について、もっとよく知るならば、意外とまだまだ企業として存続することができるのではないかと個人的に思うことがあります。

・例えば入居率が80%割れになった件については

地域別の管理戸数の視点からは

管理戸数57.5万戸のうち首都圏の管理戸数が17.1%と、30~40%が入居率で期待できる首都圏にあるというのは強みです。

その一方で過疎化が進む、東北は3.6万戸、四国は1.5万戸とさほど多くはありません。

ウィキペディアには地方の空室率について

「長期一括借上げ方式」のアパート専業会社が大きい利益を上げたため、他のハウスメーカーや建設会社などが一斉にこれに参入し人口減少の中でアパートの乱立し既存のアパートの空室率は年々高くなり地方の物件は空室50%以上も珍しくない[2]。

サブリース

引用:https://ja.wikipedia.org/wiki/サブリース(アクセス日2020/1/2)

と書かれています。

それで仮にですが、これらのエリアをすべて切り離すならば、全体の入居率は上昇することでしょう。

アパート画像

レオパレス21管理のアパート。

さらに入居者の契約に占める法人割合は、57.2%とかなり高い比率になっています。

それに対して個人は34.3%、学生は8.5%となっており、安定した入居率のために欠かせない法人比率が高いというのも強みのように思います。

そもそも昨今のアパート施工不良による入居率の低下の要因は、個人顧客から敬遠されていることにあると思うのですが、比較的に安定している法人顧客が多いということは、いずれは入居率の低下にも歯止めがかかるのではないかと考えられます。

 

それでレオパレス21も今は資産を売却しながら苦境を凌いでいるようですが、やがては下げ止まり、上昇へと転じる時が来る可能性もあります。

 

追記:この記事を書いた時点では、自力再建の可能性についてもあり得るようなことを書きましたが、しかし現実的には自力再建は、かなり厳しいのが現状のようです。

その理由としては

・レオパレス21管理アパートの入居率が80%前後で推移しており、それ以上に上昇しない

・大規模施工不良アパートの改修を行わなければならないが、あまり進んでいない。しかも改修費用はレオパレス21が負担し続けなければならない。

・当分は赤字状態から抜け出せそうにない

・蓄えていたキャッシュもなくなってきた

などの理由があります。

なので他社からの支援を受けなければならない状態になっています。

まさに数年前のシャープと同じような状態にあります。

とくにレオパレス21のメインバンクなどは、もしも破たんすると大損失を被るので、シャープの時と同じように支援をしてくれる企業との調整を水面下で行っているのではないかと思われます。

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