小規模マンションオーナーの日記


6月 21, 2018

大規模修繕工事の資金をどのように蓄えればよいのだろうか

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積水ハウス施行管理の賃貸マンション。

賃貸アパートマンションでも10年~20年に1度は大規模修繕工事が行われます。

外壁補修や屋上防水等が行われますが、足場を設置したりしますので、かかる費用もそれなりにかかります。

ですから物件オーナーであるならば、そのための費用を蓄えておかなければなりません。

このてん大東オーナーでフルパッケージプランに加入しているならば、30年間はさほど気にする必要がないのかもしれませんが、フルパッケージプランに加入していないならば、大規模修繕費用について考える必要があります。

それではどのようにそのための費用を蓄えることができるでしょうか。

このてんでは種々の考え方があるようですが、そのなかの幾つかのてんを取り上げてみたいと思います。

その1つは家賃収入の5%を毎月取り分けるという方法です。

実際のところ大東建託のフルパッケージプランの場合は家賃の5%が修繕費用として大東建託が取り分けるそうなので、この方法は実際的のように思われます。

例えば、物件の家賃が毎月50万円ならば、その5%ということは2万5千円となります。

ということは年間で30万円、10年で300万円、30年で900万円が大規模修繕工事のために蓄えることができます。

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大規模修繕工事のための費用の取り分ける方法には種々の考え方がある。

ところで大規模修繕工事のための費用の別の取り分け方として建設費の10%程度を取り分けるという考え方もあります。

このてんについて不動産コラムスマイスターのサイトの「アパート経営・マンション経営にかかる修繕費の目安」という記事には

修繕費は経費の中でも大きな割合を占めるため積み立てしておくと安心です。外壁工事では高額な費用が必要になりますが、常にかかる経費ではありません。大規模修繕の費用は別枠と考えて、建築費の10%程度の金額を目安として積み立てます。

 

引用:https://www.sumaistar.com/yomimono/land/apart-manage/manage-apart/ma-a-l-003/(アクセス日2018/6/21)

と書かれています。

このように建設費用の10%ということですから1億円の建設費がかかったならば、その10%ということで1000万円を蓄える必要があるということになります。

例えば30年で1000万円を蓄えるとなると1年で約33万円、1カ月あたり3万円程度を積み立てていくことになります。

 

ところで最もシビアな考え方、方法になるかもしれませんが、国土交通省が修繕積立金のガイドラインを公表しています。

この国交省の修繕積立金のガイドラインにしたがって修繕費用を蓄えるということもできるかもしれません。

例えばこのガイドラインにしたがって修繕費用を計算すると建物面積5000平米未満、機械式駐車場がない物件の場合は専有面積1平米あたり月額の修繕積立金の平均値が218円となっています。

そこで専有面積が400平米の物件となると、400×218=87200

つまり1カ月に大規模修繕のために蓄える費用は87200円となります。

とうことは年額で約105万円が修繕費用として蓄えることができるという計算になります。

もちろんこのガイドラインはあくまでも分譲マンションの修繕積立金についてのものであり賃貸アパートマンションにかかる費用とは多少異なるとは思いますが、1つの参考とすることができるでしょう。

 

このように大規模修繕工事に向けた費用をどのように蓄えるかについて3つの視点から取り上げました。

いずれもあくまでも目安であり、こうすれば絶対に大丈夫ということではありません。

しかしこれらを目安、そして参考にして大規模修繕工事のための資金計画を考えることはできるかもしれません。

 

追伸:大規模修繕のさいに、さらに金融機関から融資を受けるという方法もありますが、そうするならば、今後の返済額が大きくなるというデメリットがあります。

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