小規模マンションオーナーの日記


12月 31, 2019

そもそもサブリースの落とし穴とは 金融庁が適確に指摘していた


レオパレス21のアパート施工不良問題、そしてシェアハウス「かぼちゃの馬車」の運営会社の破たんと、サブリースに関するスキャンダルなニュースがメディアで報道され、サブリースでの賃貸住宅経営は怖い、やらないほうがいいという印象を多くの人がもつようになっています。

しかしそもそもサブリースの何が悪いのでしょうか?

と考えてみると、具体的に詳細に、すぐに答えることができないものです。

ところで金融庁のウェブサイトには、このサブリースについての注意点を適確に掲載していることがわかりました。

それは平成30年10月26日の「アパート等のサブリースに関連する注意喚起について」というトピックスのなかの資料で示されています。

このトピックスのなかの「アパート等のサブリース契約で特に覚えておきたい ポイント例」という資料には

①賃料が変更される可能性があります。

・多くのサブリース契約では、定期的に賃料を見直すこととなっています。 ・「家賃保証」とうたわれていても、入居状況の悪化や近隣の家賃相場の下落により賃料 が減額する可能性があります。

②契約期間中でも、契約が解約される可能性があります。 ・「30年一括借り上げ」とうたわれていても、契約書でサブリース業者から解約すること ができる旨の規定がある場合は、契約期間中であっても解約される可能性があります。

引用:https://www.fsa.go.jp/news/30/ginkou/20181026/kouhyou03.pdf(アクセス日2019/12/22)

と書かれています。

アパート画像

レオパレス21の賃貸住宅アパート群。

このようにサブリースによる賃貸住宅経営の②つのリスクが適確にまとめられています。

そのうちの賃料減額ですが、これはほとんどの場合、生じ得るリスクです。

建物も古くなると、間取りや設備も最新のものでなくなり、竣工時の家賃では、入居者が決まらなくなっていきます。

すると家賃を下げていかなければならないわけですが、オーナーに支払われる賃料も見直しが行われるようになっていきます。

しかも家賃の値下げで入居率の改善が行われなければ、サブリース会社そのものの経営が厳しくなり、「かぼちゃの馬車」の運営会社のように破たんしてしまい、オーナーへの賃料が支払われなくなるという事も生じます。

 

さらに契約が解約させられることもあるということですが、通常はオーナーが、サブリース会社に滅茶苦茶な要求をするよほどの変人でないかぎり、解約させられるということはありません。

しかしサブリース会社の経営が危なくなってくると、入居率が悪い物件の場合、一方的に解約させられてしまうということがあるかもしれません。

それでサブリースでの賃貸住宅経営をしているならば少なくとも上記のリスクがあることは、常に認識しておく必要があるでしょう。

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