小規模マンションオーナーの日記


5月 28, 2018

スルガ銀行のアパートローンが焦げ付き懸念😟


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比較的安全といわれるアパートローンも焦げ付くことがある。

銀行がアパートローン融資をするさいには、アパートやマンションを担保にして融資しますので、多くの場合はアパートローン融資は銀行にしてみれば、安全な融資先になるようです。

万が一、返済が滞った場合は、担保を押さえればよいので、銀行が負う傷は最小限に抑えられます。

しかしシュアハウス「かぼちゃの馬車」の物件オーナーへの主な融資銀行のスルガ銀行の「かぼちゃの馬車」物件オーナーへの融資については、事情が異なるようです。

というのも産経新聞2018年5月1日の「「かぼちゃの馬車」破綻直撃…スルガ銀に厳しい視線 株価、3カ月で一時半分以下に」という記事には

地方銀行のスルガ銀行に対する投資家の目が厳しさを増している。・・業績への懸念から株価は3カ月で一時、半分程度まで落ち込んだ。所有者は金利引き下げやローン見直しを求めており、スルガ銀の対応が注目されている。対応次第では、業績にさらなる影響を及ぼしそうだ。・・スルガ銀は約700人の所有者の大半に1億円以上を貸し出している。平成29年3月期連結決算の最終利益が前期比16.0%増の426億円と、5年連続で過去最高を更新するなど好調だったが、融資の回収が困難になれば業績への悪影響は避けられない見通しだ。

 

引用 https://www.sankei.com/economy/news/180501/ecn1805010002-n1.html(アクセス日2019/5/28)

と書かれていました。

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アパートローンが焦げ付くことがある。

この産経新聞の記事にありますように、「かぼちゃの馬車」物件オーナーへの融資の回収が困難になる可能性があるというのです。

もしもその通り回収ができなくなるならば、約700人以上の物件オーナーに、大半は1億円以上を融資していると新聞の記事には書かれていますので、仮に全融資額が1000億円とすると最悪の場合1000億円が焦げ付くことになるということになるかもしれません。

もちろん担保物件を押さえるなどして、実際の損失額は1000億円ということはないと思われますが、それでも数百億円以上の損失が生じるものと思われます。

新聞の記事によるとスルガ銀行の平成29年3月期連結決算の最終利益が426億円ということですから、今回の出来事で、平成29年3月期の最終利益のほとんどが、損失の埋め合わせに使われてしまう可能性もあります。

ということでスルガ銀行への投資家の評価が厳しくなり株価が大きく下がっているようです。

いずれにしてもスルガ銀行が過度の利益追求のあまり多少無理をしたことへの、ツケを支払わなければならなくなっているようです。

 

追記:あれからしばらくが経過しましたが、スルガ銀行の経営陣は交代し、新経営陣が旧経営陣に含まれていた創業家を訴える事態にまで発展しています。

スルガ銀行といえば、かつては、不動産担保融資に積極的で、他行ではあつかってもらえないような案件でも、融資してくれる銀行でした。

その反面、金利が他行よりも高く、消費者金融に近いような銀行で、高金利のためか非常に利益を上げ、行員さんの給与水準も、地方銀行でありながら都銀をしのぐトップクラスの給与水準を誇る銀行でした。

しかし今は行員さんへの給与はどうなったのでしょうか。

さらにスルガ銀行の不祥事をきっかけにして、金融庁の不動産担保の監視が強化され、全体的に審査が厳格化されたようです。

とにかく不動産担保融資の審査が、非常に甘く、ほぼ100%近く、融資が行われていたこともわかってきており、とにかく、どんどん融資をして高金利ゆえに大きな儲けをだすというビジネスモデルがもはや通用しなくなってしまったようです。

今後は他社の支援を受けながら経営の立て直しを行っていくようですが、もはや昔のように、他行で断られたらスルガ銀行に頼るということはできなくなったようです。

 

 

追記:その後、スルガ銀行は、かぼちゃの馬車向け融資については債務放棄の方向に動き出したようです。

そのてんについては以下の記事をご覧ください。

 

多くのアパートマンションオーナーさんが銀行からアパートローンを借りてアパートマンション経営を行っていることと思います。

そして多くの場合、毎月の利息を含めた銀行への返済のためのお金は、家賃収入の50%ぐらいをあてているかもしれません。

ですから万が一、家賃収入が入らなくなるならば、毎月の銀行への返済が行えなくなってしまうことになります。

そしてそのような状態がしばらく続くと、銀行側が法的な行動をとり、担保物件が差し押さえられることになりオーナーとしての立場を失うことになります。

そしてこのような最悪のシナリオが、まさに数百人のオーナーさんに生じようとしています。

これらののオーナーさんたちとは、シェアハウスのかぼちゃの馬車を運営しているスマートディズという会社とサブリース契約をしていたオーナーさんたちですが、2018年になってスマートディズの経営難からオーナーさんたちに賃料が支払われなくなったのです。

これらのオーナーさんたちが融資を受けていたのは、主にスルガ銀行だったようですが、スマートデイズ被害者たちがスマートディズ被害者の会を結成し、2018年2月27日にスルガ銀行横浜東口支店に顧問弁護士とともに訪問し
被害者の「返済停止通知書」をまとめて提出したようです。

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銀行が特例的に返済を止めることを認めることがある?

それに対してスルガ銀行側はスーマートデイズが賃料を払わない間、オーナーが返済を止めても、当面は法的手段を取らない旨のことを言われたようです。

これで当面はオーナーは、破綻を回避することになりそうです。

それにしてもスルガ銀行も今回はなぜ柔軟に対応したのでしょうか?

スルガ銀行もスマートディズの問題で昨今、風当たりが強くなっており、ここでさらに強硬姿勢を取れば、さらに評判が悪くなることを怖れたのでしょうか。

真意はわかりません。

ところで破綻を回避できたオーナーさんたち。

だからといって債務を免除されたわけではありません。

今後は管理会社をスマートディズから他の会社へと変えるのか、また入居率の悪い現在の物件のリノベーションを行うのか、決定していかなければならず、再建に向けて一歩一歩前進していかなければならないでしょう。

それにしても今回のケースから、もしもサブリース会社の経営悪化で賃料が支払われなくなった場合、銀行サイドが返済の停止に応じてくれる場合もあるとういうことを知ることができました。

追伸:その後、スルガ銀行も経営陣が交替し、かぼちゃの馬車向け融資の債権放棄の可能性が生じてきたようです。20/10/22

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