小規模マンションオーナーの日記


7月 22, 2017

田舎の土地は土地活用ができない負動産?


バラ画像

多くの建設会社が土地活用を謳い文句にアパート建設を提案してきた。

「土地活用」

この言葉を売り文句にして、多くのハウスメーカーが地主さんにアパート経営を勧めてきました。

たしかに市街地や都心部では更地のままだと固定資産税が高くなるので、土地を活かすことが求められてきます。

そして市街地や都心部では立地的にアパートやマンションを建てて土地を活かすことも良い方法となる場合があります。

しかも2017年現在、市街地や都心部の土地価格は上昇傾向にあり、固定資産税もその分、値上がる傾向にあります。

しかし

地方の土地価格は下落傾向が続く

一方で市街地や都心部の土地価格が上昇するなか、地方はというと、相も変わらず下落傾向にあります。

実際のところ不動産市場科学研究所によると

地方において地価は下落幅こそ縮小しつつあるものの、全体的に依然として下落を示しています。それら結果として、日本の土地資産総額としては未だ、弱含みに推移しております。

とコメントしています。

つまりは全体としては土地価格は今でも下落傾向にあるというのです。

では下落が明らかな地方においての土地活用にはいかなる方法があるのでしょうか。

例えばアパート経営を始めたとしても、どうなるでしょうか。

賃貸マンション画像

積水ハウス施行管理の賃貸マンション。

実際のところ入居者がいなければ、アパート経営は成り立ちません。

ですから入居募集をしても入居者が見つからないようなエリアでアパート経営はしないほうが良いでしょう。

では何を行えるのでしょうか。

それで考えることができる事柄としては、農地にして農業を行うとか地元の農業事業者に土地を貸すということができます。

もちろん貸すといっても都会のように高い値段で貸すことはできません。

田舎の土地は広くても資産価値という視点からは都会の何分の一あるいは何十分の一ほどしかありません。

しかも

所有者不明の土地が全国で2割を占めている

ともいわれています。

つまりは所有していても何のメリットもないゆえか、所有者不明の土地がけっこうな割合で存在しているのです。

おそらくは元の地主が亡くなったあと、相続するほどの価値がないとみなされ、土地の相続もうやむやになってしまったのかもしれません。

このように都心部では土地不足のように感じることがあっても、全国的にはまだまだ活用しきれていない余った土地がたくさん存在しているのです。

 

追記:地方の不動産事情でみられていることですが

・戸建住宅で修繕が必要な住宅が少なくないが、修繕費用がないために修繕せずにそのままになっている。

・空家が多い。

・土地や家屋の売却を行おうにも買い手がいない。

・土地価格は下がり続けている。

・相続すべき家屋や土地を法的な相続人のだれもが相続したがらない。

といった事が見られています。

ですから地方でアパート経営をすることは、リスキーなことになるという覚悟が必要かもしれません。

ただ市街地や都心部よりも、競合物件は少ないので、ニッチな賃貸需要があることもあります。

例えば持ち家の建て替えのために一時的に賃貸で暮らしたいとか、持ち家を修繕しようにも修繕できない、このまま住めば危険、しかし馴染みのあるこの地区からは引越したくないという人が住んでくれる可能性はあります。

それでこのようなエリアで、ほぼ満室になっているアパートもあります。

しかし人口減少が続くようなエリアでは、いつまでも満室を維持できるかどうかは不透明です。

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