小規模マンションオーナーの日記


8月 25, 2016

一括借上げトラブル 減額説明義務化でどう変わる?


アパート画像

経年劣化や競合物件の増加は賃料減額要因となり得る。

先回のブログでは一括借上げトラブルとして、減額リスクの説明がなかったゆえのトラブルについて書きました。

たしかに不動産賃貸の素人であるならば、家賃保証は契約期間中、減額されることなく続くと勘違いしてもおかしくないと思います。

私も父からアパート経営を相続する前は、そう思っていた時期もありました。

しかし不動産賃貸についての本など読んで勉強すると、経年劣化とともに家賃が下がるのは仕方のないことだと理解するようになりました。

特に、近隣に競合物件が多くあり空室が増えてくると、家賃相場は下がりアパート経営にとってはよくない状況になっていきます。

ところで国土交通省は減額リスクの説明がなかったことによるトラブル増に対処するために、一括借上げ契約前に、減額リスクについてはっきりと書面や口頭で説明することを義務付けるようです。

このてんでの違反業者は、今後、違反業者として公表もするとのこと・・

このように減額リスクの説明義務化がすすむと、減額されるとは知らなかったとの苦情がよせられることは少なくなっていくものと思われます。

もちろんこのてんでの法整備によって、どのような影響があるかは、今後の推移を見守るしかありません。

花画像

賃料減額リスクの説明義務化により、アパートマンションの着工件数が減少するかもしれない。

軽微な影響しかないのか、大きな影響があるのか・・

はっきりしているのは、減額リスクの説明によって、安易にアパート経営を始める人は少なくなるのではないかと思われます。

そしてこれは良い傾向だと思います。

なぜならば、人口減少時代に賃貸物件が右肩上がりで増え続けるならば、いずれは供給過剰が深刻になり、多くのアパート大家の経営が苦しくなるのは明らかだからです。

そもそも家賃が下がらなければ、減額トラブルも発生しなかったはずです。

もちろん経年劣化による家賃の下落は仕方がないとしても、競合物件の増え過ぎによる家賃下落は、そしてそれに伴うトラブルは、規制に消極的な国土交通省にも幾らか責任があるのではとさえ思います。

それで今回の国土交通省の減額リスク説明義務化の動きは、規制の最初の一歩として歓迎ですが、根本的な原因となる物件の供給過剰による過度の家賃下落リスクに対処するための規制にまで踏み出していないのは、幾らか残念に思い、将来的には物件数の規制にもメスを入れてほしいものです。

少なくとも全国で数十万人いると思われる大家さんたちのためにも。

 

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