小規模マンションオーナーの日記


9月 15, 2018

大東建託物件の家賃レベルも改善されつつある?


バラ画像

大東建託の募集家賃のあり方も時代とともに変化している。

昔のことですが、私の所有物件の1つの部屋が、入居者募集をしてもなかなか入居者が決まらないことがありました。

たしか部屋が空いてから3カ月ほどしてからですが、募集家賃を3000円ほど下げられたことがあります。

大東建託の査定家賃よりも3000円も下がった募集家賃でしたが、その後に入居者が決まったということがあります。

ところで最近はというと、多くの場合、募集家賃が下がるということはほとんどありません。

入居者がずーと決まらなくても、募集家賃が動きません。

なぜだろうと思ってましたが。

先日、大東建託の営業店の担当者の話から、そのヒントが得られました。

というのも昔は「空室を埋めるためには募集家賃を大きく下げることも珍しくなかった」とのことです。

たしかに競合物件の多いエリアでは、家賃が他の物件よりも安ければ、それだけ入居者を決めるうえで有利になるのは言うまでもないことです。

しかしそれでは大東建託の物件の家賃が全体的に他社の物件よりも安いことになり、そのシワ寄せは物件オーナーにもたらされます。

そして大東建託と物件オーナーとの間でトラブルになり、管理替えや訴訟という事態にまで発展する可能性があります。

アパート画像

大東建託パートナーズ管理の物件。

そこで最近は大東建託も「方針が調整されて、多少空室が埋まらないことがあっても募集家賃をなるべく下げない」方向に動いているというのです。

ということは物件オーナーへの配慮も必要だという認識が大東建託側にもあるのではないかということです。

そして「家賃についてはなるべく高い水準を維持できるように会社として努めている」とも言われていました。

しかしそれでも今でも全国的に高い入居率を維持しているわけですから、この方針はしばらくは継続されるのではないかと思われます。

それにしても募集家賃の基になる大東建託の査定家賃ですが、正直言って控え目のように感じています。

ですから昔よりは家賃水準は改善されたのかもしれませんが、それでもまだ他社の募集家賃よりも、やや控え目といった感じに変わりがありません。

そして高い入居率を維持してはいても、客付け能力、仲介力とも言いますが、他社よりもずば抜けて優れているわけでもありません。

例えばエイブル物件など私の周辺エリアでは全体的に大東建託物件よりも家賃は高めですが、それでも入居者がすぐに決まっています。

うちとほとんど同じような物件なのに、うちは決まりません。

なぜなんでしょうか。

 

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