小規模マンションオーナーの日記


2月 27, 2020

インバウンド激減で民泊は窮地? 独り勝ちは都心部のオフィス賃貸のみ


2020年2月24日、これまで好調だったニューヨークダウが1000ドルほど急落しました。

ニューヨークダウが急落すると世界中の株式も急落することになります。

コロナウィルス蔓延がついに、世界の経済の足をも引っ張るようになったということです。

ところで日本の不動産も、とりわけ2018年のかぼちゃの馬車とスルガ銀行の問題で、個人投資家向けの投資用アパートやマンションなどは、値崩れが始まっていると言われています。

さらにホテルや民泊需要もインバウントの増大で好調だったのが、コロナウィルスの蔓延で、ホテルや民泊によっては稼働率が急落していることでしょう。

とりわけ儲かると言われていた民泊ですが、様々なリスクがあると言われていましたが、そのリスクに病気や政治的な事情によるインバウンドの減少というリスクがあることも今後は考慮しておかなければならないでしょう。

このように不動産業界には全体的に暗雲が垂れ込めているなか、好調と言われているのが都心部のオフィス事業です。

都心部のオフィスは好調のために賃料も上昇傾向にあると言われています。

実は私の小規模マンションも1階はテナント賃貸なのですが、この数年でテナント賃料が値上げするかと期待していましたが、テナント事業者の賃貸契約更新時でも値上げはされませんでした。

マンション画像

大東建託設計施工管理のマンション。1階はテナントになっている。

なぜ値上げしないのかと残念がっていますが、ZAKZAK2020/2/24の榊敦司さんのマンション業界の秘密の「新型肺炎によるインバウンドの急減で…不動産市場の予定が狂う」の記事を読んでわかりました。

それによると

オフィスについては、表面的にはかなり好調と言っていい。IT関連などで勢いのある企業が、東京の渋谷や港区の人気エリアなどで、高家賃のオフィスに入居している。賃料も高騰した。
 しかし、都心を少し外れた中小のビルには空室が目立つ。好景気に沸くのは一部の人気スポットに限られているのだ。

引用:https://www.zakzak.co.jp/eco/news/200224/ecn2002240002-n2.html(アクセス日2020/2/25)

と書かれています。

つまりはテナント賃貸が好調と言っても好調なのは

・人気のある都心エリアに限られている

・都心から外れたエリアのテナント賃貸は苦戦が続いている

というのです。

そういうことなんだと思いましたが、現状では不動産業界で独り勝ちしているのは人気のある都心部のオフィスということのようです。

 

追記:その後、ウイズコロナ時代に突入し、社会にも大きな変化が生じています。

まずはインバウンド頼みの民泊ですが、ご存じのように壊滅的な打撃を受けています。

そもそも外国人観光客そのものを、ほとんど見かけなくなりました。

ウィズコロナの今でも一部の国では外国人観光客を受け入れいるようですが、日本はまだまだ受け入れに慎重のようです。

 

また都心のオフィスですが、以前のような需要はなくなっているのではないかと思われます。

テレワークの普及で、今後、仕事のスタイルとしてテレワークを取り入れる企業も増えており、オフィス需要が減退しているからです。

さらに東京都などは、朝の通勤ラッシュのさらなる軽減を目指しており、テレワークや郊外でのサテライトオフィスが普及するにつれて都心のオフィス需要は減退するものと思われます。

しかし今後のなりゆきがどうなるかは不確かなてんも多く注視する必要があるでしょう。

 

 

追記:都心部への浸透が課題だった大東建託ですが、都心部進行への足掛かりを強化しているようです。

そのてんについては以下の記事をご覧ください。

2019年になって読売新聞が購読料を値上げしました。

かねてから読売新聞は値上げのタイミングを図っていたようですが、なかなか値上げに踏み切れなかったようです。

というのも、最大のライバルともいえる朝日新聞が値上げには難色を示しているからです。

そもそも購読料の値上げを模索せざるをえない背景には、じり貧状態の新聞業界の厳しい状況があるようです。

とりわけ新聞販売店のやりくりは大変で、購読料の値上げで、なんとかしようというわけですが。

しかしなぜ朝日新聞は購読料の値上げに消極的なのか。

それは朝日新聞も本業の新聞業は、じり貧でも、副業の都心部でのテナント事業が絶好調のために、本業の不振を補填することができるからなんだそうです。

つまりは今は都心部のテナント賃貸事業は、とても収益のあがる事業になっているというのです。

ということで幾つかの、建設会社や不動産会社が都心部のテナント事業を強化しているわけですが、賃貸住宅最大手の大東建託もこの分野を強化しているようです。

賃貸アパート画像

賃貸住宅最大手の大東建託設計施工管理の木造アパート。テナント賃貸も行っている。

というのも大東建託のニュースリリース2019年3月7日の「大東建託、6月より新たにサービスオフィス事業をスタート1号店「.BASE TORANOMON (ドットベース虎ノ門)」をオープン」には

大東建託株式会社(本社:東京都港区、代表取締役社長:熊切直美)は、6月より、サービスオフィス(レンタルオフィ ス・コワーキングスペースなど)を提供する新事業を開始し、虎ノ門タワーズオフィス19階(東京都港区)に1号店となる 「.BASE TORANOMON(ドットベース虎ノ門)」をオープンします。 本事業は、入居企業様の新たなビジネスの創出や、新しい価値が共創される場所の提供を目的としており、企業間の 「繋がり」を醸成するイベントスペースでのセミナーや交流会を積極的に開催します。また、単なるオフィス環境の提供 のみならず、心身のケアをサポートするリラクゼーションスペースなども併設しています。 今後は、2022年までに都市部を中心に計6店舗の出店を目指します。

引用元 www.kentaku.co.jp/corporate/pr/info/2019/aqehc4000000ar93-att/dottobase_0307.pdf (アクセス日2019/3/7)

と報じました。

このように都心部のオフィス事業を強化するようです。

もちろんテナント事業全般について言うならば、都心部は好調でも、郊外や地方では苦戦しているケースも少なからずあります。

実際のところ大東建託グループのテナント部屋の管理戸数は微減状態が続いています。

大東建託の営業や管理の社員の方の話からも、テナント賃貸は厳しいといったことを言われることがあります。

ですから新たに賃貸住宅を建てるにしても、安易に1階をテナント賃貸にするかどうかは、慎重でなければならないでしょう。

 

追伸:コロナの流行のためにテレワークも急速に普及するようになり、通勤してオフィスで仕事をすることの意義がやや薄れているようです。

おそらくはテレワークも今後は働き方の1つとして定着していくかもしれません。

このてんで、日本経済新聞の2020/5/19の「「3密」で価値剥落 都心の大規模オフィスやタワマン」戸いう記事には不動産事業プロデューサーの牧野知弘氏の見解として以下のように書かれていました。

『3密』を避けるために、1カ所に固まることの方がリスクになり始めています。私の知り合いの企業経営者の中でも、オフィスを東京だけでなく、埼玉や千葉など、首都圏近郊に分散させようとしている人がすでに出始めています。こうした『複数拠点志向』はますます高まっていくでしょう

引用:https://www.nikkei.com/article/DGXMZO59162150V10C20A5000000/(アクセス日2020/6/21)

と書かれています。

このように都心オフィス集中から複数拠点志向が強まるとのことです。

ということは都心のオフィス需要は減退していく可能性があります。20/11/3

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