小規模マンションオーナーの日記


9月 02, 2021

マンションのオーナーが怖れるインフレと金利上昇 しかしインフレにはメリットも


アパートマンション事業を行っている多くの方が金融機関から融資をひいて事業を行っていると思います。

そのさい気になるのがローン金利です。

例えば約1億円の融資を受け、金利が1%前半、返済期間は30年とします。その場合毎月の金利分の支払いは幾らになるでしょうか。

返済期間の最初の時期は約10万円になります。つまり年額おそよ120万円を金利分として金融機関に支払うことになります。

それでもし金利が3~4%に上がったならばどうなるでしょうか。考えただけでも怖ろしいことですが、金利支払い分が相当額になるのは間違いありません。

どうすれば金利リスクを回避できるでしょうか。

金利が上がる要因は幾らかありますが、その代表的なケースがインフレです。

しかし現実は

ハイパーインフレでも起きなければ政策的には金利は上げにくい

ということです。

つまりひどいインフレになった時に、政府がインフレ抑制のために金利を上げてきます。

ですから時々発表される物価指数などを注目することができます。

私個人は月末頃に発表される消費者物価指数を注目していますが、現在政府が目標のしているレベルにまで消費者物価指数が上昇していないので、現時点では政策的な金利上昇はまずないと考えることができます。

 

花画像

今のところ日本では、ハイパーインフレになる可能性は薄いが・・。

ところで政策的には今は金利が上がることはないにしても、国債が投げ売られるなどして金利が上昇することは、あり得るかもしれません。

もちろん国債暴落論があることは事実ですが、現時点では起きていませんし、起きないという意見もあります。

また詳しい経済学はわかりませんが、日本の財政状況は見方次第では米国とさほど変わらいぐらい悪くないという見方もあるようです。

言えることは現時点では国債が暴落することはなく、円高になることもしばしばあるほど外国人投資家からも日本の国債は買われているようですが、万が一金利が上昇することを考えて何を行うことができるでしょうか。

できることの1つは金利が低い今、金利を固定金利にすることです。固定金利にするならば、期間中は金利が上がることはありません。

またもう1つの方法は高利回りの物件を運営することです。

それならば金利が幾らか上がってもアパート経営にさほどダメージを与えることはないでしょう。

 

追記:インフレが賃貸住宅経営に及ぼす影響については以下の記事をご覧ください。

 

近年デフレ時代がようやく終わりつつあり、現政権は明確にデフレからの脱却、そして2%のインフレターゲットを目標にした政策を行っています。

つまり政策的には今はインフレ誘導を行っています。

長い期間デフレを経験したきたので、インフレといってもさほど実感がわかないかもしれませんが、要するにお金よりも物価の価値が上がることをインフレといいます。

例えばインフレの目安になる消費者物価指数を表ですが、日本の場合1970代に深刻なインフレを経験していたことがわかります。

しかし当時はそれに伴って、給料水準も上がり大きく生活が困窮するということはありませんでした。

しかし近年、安部政権になりデフレからの脱却、そしてインフレターゲット政策を行うようになり、2013年ごろから徐々にインフレが生じるようになってきました。

2014年に消費税が上がったことも影響して2014年はかなり上昇していますが、2016年以降は落ち着いた状況にあります。

もちろん近い将来1970年代のようなインフレが生じることは考えにくいですが、仮に5%のインフレが生じた時にアパート事業にどういった影響が生じるでしょうか。

インフレになると金利は上昇する。 例えば大規模マンションの場合、多額融資によって建てられたかもしれませんが、インフレが進行すると政府も金利を上げざるを得ない状況になり、金利が上昇します。 結果として金利負担が重くなります。

さらに預金金利も上昇しますが、お金の価値が5%ずつ下がりますので将来の改修工事等で蓄えていたお金の価値が下がり続けます。

例えば1000万円を蓄えていたとするならば1年で5%価値が下がるので、50万円を失うことになります。

しかし負の影響だけではありません。

インフレになると幾らか家賃を上げることができるかもしれません。

特に人気エリアにあるアパートなどはそうすることができるでしょう。

またインフレになると建設工事費も高騰するので、新規建設が抑制され競合物件の抑制、あるいは減少が生じるかもしれません。

競合物件が抑制されると空室が少なくなり安定したアパート事業を行えることでしょう。 経済は生き物なので将来さらにインフレが進むのかどうかはわかりませんが、万が一進んだ時にどうするかのシュミレーションも描いて上手にアパート事業を行っていきたいものです。

 

またインフレに賃貸住宅経営は強いと言われきました。

おそらくは家賃に上昇圧力がかかり、インフレ時に、家賃収入も増えるからだと思われます。 そしてインフレ時には、株式も強いと言われています。

そして現在のところ、日本ではインフレは生じにくい状況ですが、しかし 万が一、万が一デフォルトが生じるとハイパーインフレになるかもしれません。

ウィキペディアには

デフォルト (金融) – 債券の発行者が破綻等の原因によって、元本や利払いの支払いを遅延したり、停止したりしたあげく、元本の償還が不能となりかねない状況。

引用:https://ja.wikipedia.org/wiki/デフォルト(アクセス日2020/4/15)

と書かれていますが、日本の場合は、日本国債の債務不履行が生じるとハイパーインフレになる可能性があります。

ただ現実的には国債保有をしているのは、日本銀行などの公的機関が多く保有しており、天文学的な債務があっても債務不履行によるデフォルトは生じにくものと思われます

 

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