小規模マンションオーナーの日記


2月 17, 2019

レオパレス21のトラブルで金融庁が調査に乗り出す!!


 

花画像

レオパレス騒動。金融庁も動き出す。

2019年2月に公表されたレオパレス21の一部アパートの深刻な施工不良問題。

暴落し続けたレオパレス21の株価のほうは、ようやく落ち着いてきましたが、今後レオパレス21の経営がどうなっていくのか、またレオパレス21のアパートオーナーたちがどうなるのか、また現入居者はどうするのか等の、はっきりとしない事柄が多々あり、投資家としてもレオパレス21の株式に投資しにくい状況が、しばらくは続きそうです。

そのようなさなか監督官庁の金融庁が、このレオパレス21の問題で動き出すことがわかりました。

毎日新聞2019年2月16日の「レオパレスの融資実態、一斉調査へ 金融庁、施工不良問題巡り」という記事には

賃貸アパート大手「レオパレス21」(東京都中野区)の物件で施工不良が見つかった問題で、金融庁は物件所有者(オーナー)向けの融資が焦げ付く可能性がどの程度あるのかを把握するため、各金融機関を一斉調査する方針を固めた。レオパレスは補修工事費用や募集保留期間中の空室賃料を補償するとしているが、募集を再開しても、信用失墜で入居者が集まらず、返済が滞りかねないと判断。国土交通省と連携し、施工不良物件の範囲が固まり次第、着手する。融資の審査が適切だったかどうかも調べる。

https://mainichi.jp/articles/20190215/k00/00m/020/288000c(アクセス日2019年2月16日)

と書かれています。

アパート画像

レオパレス21管理のアパート。

つまりはレオパレス21はアパートオーナーさんには、困らないように補修費用はレオパレス21が負担するし、空室が生じている間もアパートオーナーさんへの賃料は払い続けるとは言っているものの、しかし金融庁はレオパレス21のアパートオーナーさん向けの融資が焦げ付くことを懸念しているというのです。

そして描かれているシナリオとしては、レオパレス21のアパート入居率が非常に低下→レオパレス21の経営危機→アパートオーナーへの賃料が大幅に減額されるか停止→アパートオーナーが銀行への返済ができなるなるといったシナリオを想定しているようです。

このシナリオは2018年に生じた、かぼちゃの馬車物件オーナーへの賃料支払いが停止されたために、スルガ銀行の融資が焦げ付くという事例とよく似ていますが、今回は対象となるのは、レオパレス21オーナーに融資している、あらゆる銀行です。

そのなかには都銀も含まれていることでしょう。

調査の開始時期は、施工不良物件の範囲が固まり次第です。

そして融資が適切だったかどうかも調べるとのことです。

まさかこの金融庁の調査で、第2のスルガ銀行が生じないかどうか気になるところですが。

 

追記:このアパート施工不良問題の後に、レオパレス21はレオパレス21のアパートオーナーに支払う賃料は下げないとのアナウンスを行いました。

ということはアパートオーナーは、この件で当面は銀行への返済は行っていけそうです。

しかし、現状ではレオパレス21の経営状況が思わしいわけではありません。

今後も、しばらくは施工不良のアパートの改修工事を行っていかなければなりませんし、レオパレス21のアパートの入居率も下がり続けており、入居率80%の危険水準を割り込む可能性が強くなっています。

となると一括借り上げによるアパートの管理事業も赤字に陥ることになります。

リーマンションックが起こる前の賃貸住宅事業の大成功による、キャッシュの蓄えがあるにしても、いつまでもつかわかりません。

再びオーナーに支払う賃料が経営難を理由に大幅減額を迫ったり、不採算物件の解約を迫ったりすると、オーナーの強力な反発を招くことになり、いよいよ経営の破綻の現実味が増していくかもしれません。

また今でも銀行はレオパレス21物件融資は行っていませんが、返済できないオーナーが続出すると、体力のない銀行の経営をも揺るがすことになるでしょう。

 

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