小規模マンションオーナーの日記


7月 16, 2022

土地活用で賃貸住宅経営 地方や農地の場合は様々な課題が


「土地活用」

この言葉を売り文句にして、多くの建設会社が地主さんにアパート経営を勧めてきました。

たしかに市街地や都心部では更地のままだと固定資産税が高くなるので、土地を活かすことが求められてきます。

そして市街地や都心部では立地的にアパートやマンションを建てて土地を活かすことも良い方法となる場合があります。

しかも市街地や都心部の土地価格は上昇傾向にあり、固定資産税もその分、値上がる傾向にあります。

しかし

地方の土地価格は下落傾向が続いています。

つまりは全体としては土地価格は今でも下落傾向にあるというのです。

では下落が明らかな地方においての土地活用にはいかなる方法があるのでしょうか。

例えばアパート経営を始めたとしても、どうなるでしょうか。

 

(農業委員会のあるエリアでは農地を宅地にする場合は農業委員会の許可が必要です)

農業委員会 – Wikipedia

賃貸マンション画像

積水ハウス施行管理の賃貸マンション。

実際のところ入居者がいなければ、アパート経営は成り立ちません。

ですから入居募集をしても入居者が見つからないようなエリアでアパート経営はしないほうが良いでしょう。

 

では何を行えるのでしょうか。

それで考えることができる事柄としては、農地にして農業を行うとか地元の農業事業者に土地を貸すということができます。

もちろん貸すといっても都会のように高い値段で貸すことはできません。

田舎の土地は広くても資産価値という視点からは都会の何分の一あるいは何十分の一ほどしかありません。

しかも

所有者不明の土地が全国で2割を占めている

ともいわれています。

つまりは所有していても何のメリットもないゆえか、所有者不明の土地がけっこうな割合で存在しているのです。

おそらくは元の地主が亡くなったあと、相続するほどの価値がないとみなされ、土地の相続もうやむやになってしまったのかもしれません。

このように都心部では土地不足のように感じることがあっても、全国的にはまだまだ活用しきれていない余った土地がたくさん存在しているのです。

 

追記:地方の不動産事情ですが

・戸建住宅で修繕が必要な住宅が少なくないが、修繕費用がないために修繕せずにそのままになっている。

・空家が多い。

・土地や家屋の売却を行おうにも買い手がいない。

・土地価格は下がり続けている。

・相続すべき家屋や土地を法的な相続人のだれもが相続したがらない。

といったことが見られています。

ですから地方でアパート経営をすることは、リスキーなことになるという覚悟が必要かもしれません。

ただ市街地や都心部よりも、競合物件は少ないので、ニッチな賃貸需要があることもあります。

例えば持ち家の建て替えのために一時的に賃貸で暮らしたいとか、持ち家を修繕しようにも修繕できない、このまま住めば危険、しかし馴染みのあるこの地区からは引越したくないという人が住んでくれる可能性はあります。

それでこのようなエリアで、ほぼ満室になっているアパートもあります。

しかし人口減少が続くようなエリアでは、いつまでも満室を維持できるかどうかは不透明です。

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