小規模マンションオーナーの日記


12月 05, 2018

空室解消のために築26年で大規模リノベーション!!

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花画像

空室対策として大規模なリノベーションを行うケースもある。

とある知人に会った時ののことですが、「〇〇マンション解体してみたい」と言ってきました。

〇〇マンションは私の所有物件の近くにあるマンションのことですが、まだまだ解体するほど古くはなかったと思っていたので??と思いましたが。

そこで早速、実際に確かめに見にいくことに。

するとやはり大工事中で、入居者ももはやだれもいない状態です。

しかしよくよく見てみると建物全体の解体ではなく、建物内部の大規模なリノベーションを行っているようです。

そして家に戻ってから、インターネットでこのマンションについて調べてみました。

すると大規模なリノベーションを行わざるえを得なくなった理由が見えてきました。

まずは築年数ですが26年です。

26年というとまだまだRC造りの場合は使えます。

おそらくは40年あるいは状態が良ければ50年も可能でしょう。

ですからこの時点で大規模なリノベーションを行っても、その後20年程度は賃貸住宅経営を行えます。

ではどんなてんで改善が必要だったのでしょうか。

まず考えられる事柄の1つはユニットバスつまりはバスルールのなかにトイレがある間取りになっていたといてんがあります。

今でもホテルの多くはそのような間取りになっている場合がありますが、最近では賃貸住宅においては全く人気のない間取りです。

よってリノベーションによって浴室とトイレを分離した間取りへの変更を行うのではないかと思われます。

ポスト画像

空室の多いマンションの集合ポスト。こうなると思い切ったリノベーションが必要になるのかもしれない。

ところでさらにこのマンションの改善が必要とされた別の理由は

部屋の広さがすべて20平米未満というてんです。

部屋の広さは、今ではせめて25平米以上はほしいところです。

そしてこのRCマンションは4階建てですが、エレベーターがありません。

最近では4階建て以上でエレベーターがないというのは、やや不利になります。

今後エレベーターを設置するのかどうかはわかりません。

いずれにしても大規模リノベーションによって部屋数は減ることになると思いますが、家賃については、これまでよりも高くなるのではないかと思われます。

ところでこのマンション、以前は外国人入居者が多かったと思うのですが、外国人の場合、入退去のサイクルが早く建物の維持管理コストや入居斡旋料がかかったこと、また不人気の間取りのために空室に悩まされ募集家賃を低く設定しなければならないことなど多くの問題を抱えていたのではないかと推測されますが、オーナーさんもこういた問題から脱却するために思い切った処置を取ったものと思われます。

今後どのようになっていくのか注視したいと思います。

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