小規模マンションオーナーの日記


8月 20, 2022

銀行からのアパートローン金利を低く抑えることも賃貸住宅経営に重要


シノケングループの物件オーナーさんのほとんどは、破産することなく、アパートオーナーをやっていけると言われています。

その要因の1つは銀行からの借り入れ金利が低く抑えられているということがあるようです。

シノケングループの場合は、提携している銀行から、しかも変動金利での融資による賃貸住宅経営になるゆえにオーナーさんの毎月の銀行への返済額が軽減され、結果として、オーナーさんはあまりお金に困るということはないようです。

その一方で、かつては不動産融資で、急成長したスルガ銀行は、融資の審査はかなり甘かったようですが、その反面、金利は4%以上とかなりの高金利で貸していたようです。

こんなにも高いと、毎月の返済額だけでも大変だったでしょう。

ですから最初はスルガ銀行で借り入れて、返済実績を積み上げてから、金利の低い他行に借り換えするというのが、スタンダードな方法になっているようです。

実際にアパートローンでも、金利の低い金融機関ならば金利が1%前半(変動金利)というのも珍しいことではありません。

さらには都銀となると金利交渉を行うことによって、変動金利で0%台で借り入れることも、可能です。

例えばどれぐらい差がでるかについて具体例をあげてみますと

8000万円を30年を借り入れるとします。

りそな銀行画像

りそな銀行。りそな銀行のアパートローンは好評。

30年間の金利変動がないと仮定した場合ですが

4%で借り入れた場合は、毎月の利息分を含めた返済額は約38万円で、利息としての支払い分の総額は約5700万円になります。

その一方で1%で借り入れた場合は、毎月の利息分を含めた返済総額は約28万円で、利息としての支払い分の総額は約1260万円です。

このように金利が3%違うだけで、毎月の返済額が約10万円も異なり、しかも利息として支払う金額の総額は、約4500万円も異なってくるのです。

同じ8000万円クラスのアパートで金利が3%違うだけで、4500万円程度の差がでるというのは考えさせられます。

4500万円もあると、大規模修繕工事を30年間で3回行っても、なお、お金が余るかもしれません。

このように考えてみると、機会があるならば、金利を低く抑えるために、金利交渉を行うか、借り換えを行うのもアパートオーナーの重要業務と言えるかもしれません。

 

追記:金利上昇についてアットホームの「ローンの金利上昇への備え」という記事には

仮に金利が上昇した場合、その背景が、中長期的に見た場合、景気回復に伴うようなものであれば、賃料や不動産価格の上昇も見込めますので、結果的に金利上昇による収益の悪化を軽減できることもあります。また、不動産投資において、借入金の利子は、不動産所得の計算をする際に必要経費に含めることができます。その結果、一定の税務効果が得られますので、住宅ローンと比べると金利上昇の影響は小さいともいえます。

【アットホーム】ローンの金利上昇への備え|不動産投資AorB|投資コラム|アットホーム投資|不動産投資・収益物件・投資用不動産はアットホーム投資へ (toushi-athome.jp)

と書かれています。

基本的には景気が良い場合は、金利上昇する傾向があります。

一方で景気が悪ければ、金利は上がりません。

日本の場合、日本銀行が日本円と国債を制御しているので、デフォルトやハイパーインフレは他国よりも生じにくいと思われます。

なのでよほど経済混乱が生じない限りは、景気動向を注視して金利の動向を予測することができます。

スポンサーリンク



コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。

CAPTCHA