小規模マンションオーナーの日記


7月 08, 2018

物件オーナーも努力次第で空室率を改善することができる?


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空室の多いマンション。家賃収入にも打撃が。

不動産投資の命綱は、いかに空室を少なくするか、つまりは常時満室か満室に近い入居率を維持することにあるといわれています。

このてんで昔は、さほど苦労することのなかった物件オーナーさんも、とくに2008年のリーマンショック以降に空室が目立つようになってきたと感じる方もおられるかもしれません。

このリーマンショック後は株価も大きく下がり、とくに家賃の高い物件は敬遠されるようになったのではないかと思われます。

さらにリーマンショックが癒えた後は、建設会社による土地活用を謳い文句に、アパートが増え続け、競合物件の増加に伴う空室リスクが増大しているようです。

このようなさなか、いわゆる勝ち組大家さんは、涙ぐましい努力を払っておられます。

例えば日本経済新聞2013年4月27日の「不動産投資は楽じゃない 「勝ち組大家」の汗と涙 」という記事には

現実の不動産運用では甘い見通しは通用しない。06年に静岡市の物件を継ぎ、会社を辞めて専業大家になった・・さん(53)の経験が参考になる。当初の空室率は1.3%。「実情を知らず、左うちわだと思っていた」。しかし、リーマン・ショックが起きた08年に空室率は8.5%まで急上昇。借り手探しの営業努力をせざるを得なくなった。内見に来た人にアピールするため、各部屋に「朝日が入らず、安眠できます」などと特徴を書いた店頭販促(POP)を貼付。地域住民の年齢構成など、周辺環境の情報も提供した。チラシは捨てられるため「物件うちわ」を作成した。

 

引用:不動産投資は楽じゃない 「勝ち組大家」の汗と涙

と書かれています。

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入居希望者に入居を決めさせるために涙ぐましい努力を払っているオーナーさんもおられる。

このように、このオーナーさん、物件の内見に来られた方にアピールするために部屋の魅力や周辺環境の宣伝、さらには「うちわ」まで作成したとのことです。

さらに上記の日本経済新聞によるとこのオーナーさんの施策として

だが、10年には空室率が9%近くまで上昇。そこで今度は入居者の希望通りの間取りにするリノベーションの仕組みを設けた。改装コストはかかるが、家賃を維持できる。空室率はようやく0.8%に下がった。

と書かれていて、内見者へのアピールの効果が限定的だと知ると、次にリノベーションを行って、空室率の改善を図ったとのことです。

結局はこのリノベーションが功を奏したようですが、もしもこのオーナーさん、最初から何もされてなかったならば、どうなっていたのだろうと考えてしまいます。

ひょっとしたら空室率が2割を超えていたかもしれません。

いずれにしても勝ち組大家になるためには大家の側も、汗をかかなければならない時代になっているようです。

 

 

追記:ウィキペディアにはリノベーションについて

リノベーションとリフォームは混同されやすい言葉である。どちらも住宅に手を加える点では同じだが、厳密にはその目的の部分で次のような違いがある。
リフォームは「老朽化した建物を建築当初の性能に戻すこと」を指し、元に戻すための修復の意味合いが強い。古くなったキッチンを新しいものに変えることや、汚れた壁紙を張り替えるなどの小規模な工事は「リフォーム」に分類される。
一方リノベーションは、修復だけでなく「用途や機能を変更して性能を向上させたり価値を高めたりする」行為も含むため、より良く作り替えるという目的が含まれている。工事の規模も、間取りの変更を伴うような大規模なものを指すことが多い。

リノベーション

引用:https://ja.wikipedia.org/wiki/リノベーション(アクセス日2020/3/5)

と書かれており、リノベーションの目的は性能や価値を高めるものであるということがわかります。

賃貸住宅の場合は、そのことによって家賃を上げたり、入居斡旋力を向上させることができます。

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