小規模マンションオーナーの日記


1月 19, 2020

複数のサブリース物件を持つことも問題視されていた・・


以前に大東オーナー会/支部報告会/懇親会に出席した時に、懇親会で同席したオーナーさんですが、比較的に私の自宅から車で15分程度離れたところに住んでいるオーナーさんでした。

このオーナーさん、物件を相続することになる娘とともに出席していたのですが、どうやら大東建託で少なくとも3棟以上のアパートを建てたようです。

しかも同じエリアではなく、いずれも地方ですが、地方のエリアに分散して建てて賃貸住宅経営をしているとのこと・・。

しかもさらに近い将来、もう1棟建てる計画もありそうな・・。

このようないわゆるリピーターともいえる大東オーナーさんは、少なからずおられます。

そしてアパート棟数を増やして、規模の拡大を図るというのも、一つの戦略だと思います。

よくスケールメリットととも言われますが、なんといってもスケールメリットの効果はコストパフォーマンスにあると言われています。

つまりは賃貸住宅経営にかかるコストを抑えつつ営業利益を効果的に拡大させるということのようです。

通常のこととして会社も規模が大きくなれば、それだけ経営が安定し、潰れにくくなるようですが、それと同じ原理だと思います。

しかし大企業でも潰れる会社はあります。

それと同じで賃貸住宅経営でも規模を拡大すれば、万事安泰というわけではありません。

アパート画像

大東建託設計施工管理の木造アパート。

ウィキペディアにはサブリースのリスクについて列挙している箇所がありますが、そのなかには

サブリース会社は一度サブリース契約をしたオーナーが利益の出ているうちにリピート営業を重点的に行っており、結果としてオーナーは限界まで借金をして複数のサブリース物件を持つ例が存在する。将来、家賃を減額されると多大な影響がでる事となる。

サブリース

引用:https://ja.wikipedia.org/wiki/サブリース(アクセス日2020/1/9)

と書かれています。

このように賃貸住宅経営の拡大に伴って金融機関からの借入金も拡大することになり、毎月の返済額も大きくなっていきます。

その一方で、オーナーに支払われる賃料が減額されると、場合によっては首が回らなくなる事態が生じ得ることになるということです。

もちろん大東オーナーの場合は、竣工から当初の賃料は10年間一定なので、キャッシュを蓄えることのできる新築物件の利益を、繰上げ返済などを行って、キャッシュフローを改善することができるという強みがありますし、古くなった物件を売却したり、もはや赤字からの改善が見込めない物件のアパート経営を辞めるという選択肢もあることでしょう。

しかし規模の拡大=賃貸住宅経営の安泰を必ずしも意味するわけではないようです。

 

追記:業界用語に『馬力返済』という言葉がありますが

賃貸住宅経営 規模を拡大させるビジネスモデル!!

という記事によると

そもそもアパート経営の最初の10年は儲かるものです。 とりわけ大東建託の一括借り上げの場合は、当初の10年間、オーナーに支払われる賃料は変わりません。 そこでその儲けて得られた資金の幾らかを、最初に大東建託の一括借り上げで経営している賃貸住宅の借入金を軽減させるために繰り上げ返済をするというのです。 業界用語で「馬力返済」というそうですが、最初の賃貸住宅経営も10年を超えてオーナーに支払われる賃料も下落しており、多少しんどくなってきている時に、繰り上げ返済をすることによって余裕をもたせるというのです。 もちろん2つ目のアパートも10年を超えたころから、経営が多少しんどくなっていきますが、それならば再び新しいアパートを建てて同じことを繰り返すということのようです。

と書かれています。

この場合、ポイントは大東建託の一括借り上げの場合は、オーナーに支払われる賃料は当初の10年間は一定であるというてんです。

なので必ずキャッシュは貯まります。

その貯まってキャッシュで繰り上げ返済を行って、キャッシュフローを改善させていくという方法があるようです。

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