小規模マンションオーナーの日記


6月 10, 2018

募集家賃大幅下げの次は家賃割引😕


アパート画像

賃貸住宅最大手の大東建託設計施行管理のアパート。入居率は高いといっても・・。

以前の記事で、私の所有物件の大東建託リーシングが入居募集をしているお部屋の、募集家賃が2カ月後には3000円以上も下がったことについて書いたことがあります。

この記事とは

募集家賃がいきなり3000円も下がる

ですが、募集家賃が大東建託の査定家賃レベルのまで下がってしまったので、このまま入居者が決まってしまえば、オーナーに支払われる賃料も査定家賃レベルにまで下がることになります。

以前の入居者は査定家賃よりも3000円高い家賃で入居してくださってたので、約3000円ほど余分に賃料を大東建託から支払っていただいていました。

しかしその余分の賃料が吹っ飛んでしまうのでショックを感じていました。

この大東建託パートナーズがオーナーに賃料を支払うさいのルールについては、大東オーナーならばよく知っておられることと思います。

ところで募集家賃が大幅に下がったと思いきや、次に大東建託リーシングが行ったのは家賃割引です。

その家賃割引の内容は10カ月間家賃の10%を割引というものです。

例えば家賃が5万円とすると、10%ということは4万5000円になります。

毎月5000円割引が10カ月続くとなると合計の割引額は5万円です。

ですから実質1カ月のフリーレント(家賃の無料)と同じことが行われることになります。

花画像

入居斡旋のために割引やフリーレントが行われることがある。

それにしても10カ月家賃を10%割引ということは、大東建託パートナーズの管理手数料が家賃の10%程度なので、その手数料収入を大東建託パートナーズは10カ月間は放棄するようなものです。

しかしそれでもなんとか入居者をみつけて空室のままでいるよりは良いと判断したのかもしれません。

 

しかしそれにしても私の物件も、こんなにも客付けが悪くなったのかと考えてしまい、先行き不安を感じます。

昔は退居になっても数か月もすれば入居者がみつかっていた時代もあったのですが。

もちろん今回、客付けが悪かった要因は1つには

春の入居シーズンが過ぎた後だったこと

があると思います。

2月ごろにに部屋の内見ができるぐらいの状態ならばベストだったのですが、内見ができるようになったのが4月の下旬だったのが残念でした。

ところで客付けが悪かったもう1つの要因は

競合物件があまりにも増えすぎている

というてんです。

私の物件のあるエリアは入居需要があるエリアなのですが、次から次へと新しい賃貸住宅が新築されています。

自治体が抑制してほしいものですが、人口減少を怖れている自治体は次から次へと新しい住宅が建築されることを容認しています。

よってこれまでの物件オーナーが入居者斡旋で苦戦しているというのが実情です。

どうしようもできない事柄ですが、ここは大東建託の入居斡旋力に頼るしかないのかもしれません。

 

追記:大東建託は周期的に家賃割引キャンペーンを行うことがあります。

例えば2019年にも

https://www.eheya.net/campaign/1704_yachin/index.htmlのサイトで家賃割引キャンペーンを行っていたことがわかります。

具体的には

期日は2019/6/1~6/30

9カ月間10%割引という内容です。

この場合、家賃が70000円の場合は63000円の割引ということになります。

 

さらに最近ではフリーレント物件も増えており、家賃割引よりもインパクトがあります。

フリーレントについてホームズのサイトでは

フリーレントとは、入居後の1ヶ月から3ヶ月程度の家賃を無料とする契約形態

引用:https://www.homes.co.jp/cont/rent/rent_00018/(アクセス日2020/5/15)

と書かれています。

今後、空室が増えていくなか、ますます家賃割引やフリーレントは増えていくものと思われます。

 

 

追記:大東建託が家賃割引を行う時期については以下の記事をご覧ください。

 

入居者にしてみれば、なるべく住居費は安く抑えたいというのが自然な心情だと思います。

そして入居時期を選ぶことによって実際のところ、住居費を安く抑えることができます。

私は大東建託物件の物件オーナー、いわゆる大東オーナーですが、私の所有物件の募集家賃を注視していると、そのことがよくわかります。

例えば大東建託物件の場合、期間限定ですが、募集家賃を割引く時期があります。

具体的には家賃10%を10カ月間割引くというキャンペーンですが、例えば家賃が¥60000円の場合、10%が割引になると、10カ月間は家賃が¥54000円になります。

これはかなりお得です。

もちろんすべての物件が対象になるわけではなく、一部の物件において、そのようなキャンペーンが実施されるわけですが。

ところで問題の家賃割引キャンペーンを行う時期ですがそれは

入居需要が閑散としている時期

です。

具体的には5月のゴールデンウィーク後から5月末までと、7月上旬から7月末まで。

そして10月上旬から11月末ぐらまでが、最も入居閑散期になると思われます。

現に2018年においては5月と7月の時期に、割引キャンペーンが実施されています。

私の所有物件で入居者募集を行っている物件も対象になっています。

アパート画像

賃貸住宅最大手の大東建託設計施行管理の木造アパート。

ですからお部屋を見つけるために活動するならば、5月のゴールデンウィーク終了から5月末までか、7月上旬からの夏の時期、そして10月上旬からが、住居費節約の視点からはベストのように思われます。

一方で募集家賃が高くなるのは、2月~4月の間です。

この時期は募集家賃が割高になることがありますので、住居費を抑えたいならば避けたほうがよいでしょう。

この春の時期は、一般に入社を迎える方や、公務員の人事異動、大学の入学者などが要因で、入居者需要が高くなるようで、募集家賃も高くなるようです。

さらに会社員の場合は、1月、4月、7月、10月が転勤の時期になります。

ですから転勤の1カ月前、例えば7月転勤の場合は、6月にお部屋探しなどが行われますので、この時期になると多少入居者需要が高くなります。

もちろん転勤の場合は、会社側も家賃補助などしてくれることもありますので、神経質に、家賃の節約にこだわる必要がない方も少なくないのかもしれませんが。

しかしどうしても住居費を安く抑えたいならば、入居者需要の閑散期にお部屋探しをするのが、良いでしょう。(21/1/6)

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