小規模マンションオーナーの日記


1月 30, 2020

外壁補修は15年以内に行わなければならないは本当はうそ?


建物オーナーであるならば、建物を維持管理していく責任が生じるようになります。

小規模マンションオーナーの私も、このてんからは免れることなく、煩いの理由の1つとなっています。

このてんでフルパッケージプランでの大東建託の一括借り上げプランの賃貸住宅オーナーさんならば、30年は維持管理のことで煩うということはないと思いますが、スタンダードプランの大東オーナーとなると、修繕費用はオーナー負担となるので、煩わしいことです。

それならば、フルパッケージプランにしておけばよかったと後悔してしまいますが、仕方ありません。

ところで大規模修繕工事となると分譲マンションの場合、だいたい12年か13年で行っています。

不思議とどこでも同じように、それぐらいの時期です。

そしてたしかにに10年も過ぎると、外壁などが多少汚れていることもあります。

しかし公営の団地や賃貸住宅になると、15年や場合によったら20年してから大規模修繕工事を行うこともあります。

なぜそのような違いが生じてくるのでしょうか。

このてんで不動産ジャーナリストの榊敦司さんが、ZAKZAKの2020/1/20のマンション業界の秘密の連載記事で投稿した記事によると

板状型のマンションでは新築時の施工精度がしっかりしていれば、築15年程度での外壁補修工事は不要な場合も多い。大規模修繕では外壁補修を必ず行わなければならないように思われているが、それはマンション管理会社側が作った都市伝説で、だまされてはいけない。

引用:https://www.zakzak.co.jp/eco/news/200120/ecn2001200001-n1.html(アクセス日2020/1/21)

と書かれていました。

分譲マンション画像

市街地にある高層マンション。

これを読んで、なんだあ、やっぱりそうだったんだ、と思いました。

もちろんこの記事では、外壁補修は15年では不要ということで、屋上の防水や、その他の工事のことを言っているわけではありません。

しかしRC造りの場合は、外壁補修については15年でなくても、20年やそれ以上先でも良いということになります。

(木造アパートの大規模修繕工事については、これとは異なると思います)

オーナーとしては建物のメンテナンスや維持管理はしっかりと行っていきたいと思うものですが、それと同時にその費用は最小限に抑えたいという思惑があります。

なかには不要な工事を行って不要な出費が生じてしまうということもあります。

管理会社の言われるがままになるのではなく、この工事は本当に必要なのかどうか、じっくりと考えてみるのも良いことでしょう。

 

追記:長期修繕計画と大規模修繕工事の実施履歴 資産価値に影響が

という記事には

賃貸であっても分譲マンションであっても長期修繕計画書のようなものが存在していることでしょう。 ところで賃貸住宅においても、長期修繕計画が作成され、それに沿って大規模修繕工事が実施されますが、分譲マンションにおいては取り分けこのことは重要なようです。 というのも過去の大規模修繕工事の実施履歴が中古マンションの資産価値を評価するうえで、最も大切な情報になるからといわれています。 また銀行も、その中古マンションの担保価値を評価するううえで、大規模修繕工事の実施履歴を重要視しているようです。 ですから、大規模修繕工事と長期修繕計画、そして大規模修繕工事の実施履歴は重要な事柄なのです。  

と書かれています。

このように過去の大規模修繕工事の実施履歴が

・マンションの資産価値の評価にかかわる

・銀行が担保価値を評価するうえでも影響がある

ということで、資産価値を気にする物件の場合は、大規模修繕工事を早目に行うようです。

 

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