小規模マンションオーナーの日記


8月 28, 2018

今は人口が増えているエリアでも資産価値や家賃相場が崩れるリスクがある😿

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人口増加は不動産価格の上昇をもたらす。

私の所有物件があるエリアでは、リーマンショック後は、しばらくは路線価が下がり続けましたが、この数年は再び上昇し続けています。

おかげで固定資産税も土地の上昇に比例して、高くなってきています。

そして上昇している原因は、この数年の間に次から次へと新しい分譲マンションが建ったり、賃貸住宅が建ったりして、人口が増加していることにあるようです。

そしてこのように不動産価格が上昇すること自体は、物件オーナーとして悪いことではありません。

土地の担保価値も上がりますし、銀行からの融資が受けやすくなっていきます。

ところで一般に人口増加=不動産価格が上昇、と言われています。

そしてこの方程式が正しいことを証明するかのように、東京都心などの明らかに人口が増加しているエリアでは、不動産価格が上昇しています。

例えば分譲マンション価格は高止まりしていますし、賃貸住宅の家賃相場も高くなっています。

しかし今は人口が増えていても、いつまでも増え続けるわけではありません。

例えば、新しい分譲マンションがどんどん建設されるとなると、通常はそのエリアにおいては人口は増えていきます。

しかし需要を見込んで、どんどん新しい分譲マンションが建つと、竣工から数年は良くても、しばらくすれば供給過剰に転じる危険性もあります。

分譲マンション画像

東急不動産のブランズ。

そして供給過剰から空室が増えていくようになると、今度は不動産価格が下落へと転じていきます。

残念ながら日本の場合は少子化から、常に人口が増えているエリアでも、いつまでも増え続けるとは考えにくい状況です。

このてんは賃貸住宅でも同じです。

傾向としては人口が増えているエリアでは新しい賃貸アパートやマンションが今でも建設されています。

ということは需要のあるエリアでは競合物件が増え続けることになり、将来に空室が増えていくと、家賃相場が崩れる可能性があります。

私の物件があるエリアでも、新しい賃貸住宅は増え続けていますが、その一方で築5年程度の物件でも空室が増えている物件もあり家賃相場そのものが今は崩れていなくても、将来的には崩れるリスクがあるように思われます。

 

いずれにしても、このエリアの人口は増えているから、これからも分譲マンション価格は安定するとか、新しいアパートを建てても家賃があまり下がることはないと安易に考えてしまうことがないようにしたいものです。

空室が増え始めると供給過剰から、資産価格が下がり、家賃相場が崩れる可能性があるからです。

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