小規模マンションオーナーの日記


10月 03, 2017

農地のアパート転用に歯止めがかかるか?


小豆島画像

農地をアパートに転用するケースが少なくない。

昔は都市部でも農地はそこそこあったものですが、急速に農地が縮小し、住宅やアパートマンションへと変わっていきました。

しかしやはり都市部に緑地を残すほうが良いということになってきました。

というのも緑地により本来持つ地盤保持や保水などの働きによる災害の防止の一助となりますし、都市環境の保全にもなるからです。

そこで将来にわたり農地または緑地等として残すべき土地を自治体が指定しそれが生産緑地といわれてきました。

1992年に始まった制度で2022年には30年となり、地主さんの優遇期間が終了するようです。

そうなると懸念されるのが

宅地化が進む

というてんです。

この懸念は2022年問題とも言われ始めていますが、生産緑地が宅地へと変わっていくのならばどうなるのでしょうか。

現在でも住宅供給過剰問題が表面化しつつありますが、それがさらに深刻化するおそれがあるのです。

そこで管轄する省庁は、そのような問題を防ぐためにも、生産緑地の維持のために、様々な方策を検討しているといわれています。

ところで私の住む阪神地区にも生産緑地地区があります。

残念ながら徐々に減る傾向にあるようですが、しかし多くの土地が農地として維持され、地主さんも税金面で優遇されています。

ポスト画像

空室の多いマンションの集合ポスト。

もしもこの生産緑地の大半が宅地へと変わってしまうとアパートマンションオーナーとしては住宅供給過剰に陥る可能性があり家賃相場が下がっていくことでしょう。

ということはアパートマンション経営が苦しくなっていくということになります。

一方で周辺エリアに生産緑地があると、それは街環境を向上させるものとなり、住宅需要を増進させるものともなるでしょう。

そして家賃相場の維持に資するものともなります。

アパートマンションオーナーとしても

生産緑地の維持は必要です。

ところで都心部での生産緑地には見過ごされがちなメリットが多々あります。

というのも消費地のすぐ近くで野菜等を生産できるために新鮮な野菜を届けることができるというメリットがあるのです。

他にも農地を借りて、土仕事をしたいという都心部に住む住人のニーズに応えることができます。

都心部にも高齢者が増えている今、空いた時間に土仕事をしたいと思っている方はとても多いようです。

いずれにしても生産緑地の制度は都心部においては必要不可欠の制度のように思われます。

 

 

追記:生産緑地問題については以下の記事もご覧ください。

 

先日、大東建託の営業支店の担当者が来られた時の会話で、担当者の口から出た話題の1つに生産緑地の事柄があります。

「この時には、新たにアパートを建てる機会が増えるかもしれませんね」と2022年に生産緑地指定解除後のアパート需要を虎視眈々と見据えていることがその会話から伺えました。

この時は私は、そうですかあといった感じで聞いていましたが、後ほどそのことを思い返してみると、これって現アパートマンションオーナーには、不安定要素になり得る事柄ではないかと心配になってきました。

このてんについてライフルホームズの2018年8月24日の「生産緑地の指定解除をめぐる「2022年問題」はどうなるのか?」という記事には

地方圏に限らず大都市圏でも空き家問題が年々深刻化するなかで、新たに大量の住宅用地が生まれることが懸念されている。生産緑地における、いわゆる「2022年問題」だ。

引用:生産緑地の指定解除をめぐる「2022年問題」はどうなるのか?

最終閲覧日2018/8/25

と書かれていました。

つまりは2022年に生産緑地指定解除に伴い、農地から宅地への変更が行われ結果的にさらに住宅、戸建て住宅やアパートそしてマンションが建てられて住宅供給過剰に拍車がかかる懸念があるというのです。

アパート画像

大東建託パートナーズ管理の木造アパート。

とりわけ地方よりも都会に生産緑地地区は多々ありますので、これまでは比較的住宅需要があり土地価格や建物の資産価値そして賃貸住宅の家賃が安定しているエリアにおいて、いずれの価格も急落するリスクがあるようなのです。

言い換えるならば北海道、東北や四国4県などは、生産緑地そのものがないので、そのエリアでは心配がないものの、東京、神奈川、名古屋、大阪には生産緑地エリアが多数あり、2022年の生産緑地指定解除の影響を受ける可能性があるというのです。

もちろん国土交通省も2022年の生産緑地問題については認識しており、今でさえ住宅供給過剰気味なのにさらに拍車がかかることを懸念して、問題の軽減策を打ち出しています。

しかしどれだけの効果があるのかは未知数で、さらなる軽減策を打ち出すことが期待されています。

それにしても建設会社にしてみれば、2022年の生産緑地指定解除は大きなビジネスチャンスと見ているようですが、物件オーナーにしてみれば、不安要素です。

一体どうなるのでしょうか?

20/9/17

 

スポンサーリンク

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です

CAPTCHA