小規模マンションオーナーの日記


9月 22, 2019

リスクの少ない手堅い不動産投資


私の仕事で知っているある方は、頻繁に引っ越しを繰り返します。

しかも数千万円もする居住用のマンションを買って、数年ほど暮らし後に、また別の数千万円程度もする居住用のマンションに引っ越しそこで数年を暮らす、そのことを繰り返すのです。

どうやらこの方、後にした居住用マンションを売却しているわけではなく、賃貸に出しているようです。

つまりはこのような仕方で、不動産投資を行いしかも、不動産規模を拡大しています。

ではこのような仕方で、不動産投資を行うことには、どのようなメリットがあるのでしょうか。

まずローンですが、金利が多少高めのアパートローンでなく金利が低めの住宅ローンで銀行からローンを借り入れることができます。

もちろん不動産投資目的で住宅ローンを利用したということが明らかならば、それが問題となる場合があります。

この場合、上記の方が、自身が住んでいる場合は、住宅ローンの返済で問題はないにしても、賃貸の転用した後はどうしたのでしょうか。

もちろんフラット35の場合は、賃貸に転用した後も、問題がないということも言われており、フラット35で住宅ローンを借りていたのかもしれません。

ところで税制上の住宅ローンの優遇制度については、適用外になるかもしれません。

分譲マンション画像

市街地にある高層マンション。

さらに最近は、居住用フラット35を投資目的で借りて問題となったケースもあります。

それでトラブルにならない手堅い不動産投資方法としては、居住用住宅ローンを完済した後に、賃貸用の転用し、自身は他の物件を買ったり借りたりという形で引越すという方法です。

この場合は、住宅ローンの税制上の優遇の恩恵も十分の享受していますし、賃料も8~10万円程度で貸出すことができたとしたならば、年額で100万円以上の家賃収入を得ることができます。

具体例としては

25歳に30年か35年ローンを組んだ場合、完済するのは、55歳か60歳です。

定年退職と年金生活がそろそろ見えてきた頃に、家賃収入を得ることができるようになります。

さらに居住用のマンションの寿命は50年~60年とも言われています。(築100年にも耐えうるという専門家もいます)

ですから賃貸の転用しても25年ぐらいは家賃収入を得続けることができるでしょう。

 

もちろん人生には何が生じるかわからないというリスクもありますので、このとおりになるとは限りませんが。

 

追記:このフラット35の問題について朝日新聞2019/5/4の「フラット35を悪用し不動産投資 「住む」偽り賃貸用に」には

1%程度の固定低金利で長年借りられる住宅ローン「フラット35」を、不動産投資に使う不正が起きていることがわかった。ローンを提供する住宅金融支援機構も「契約違反の可能性がある」とみて調査を始め、不正を確認すれば全額返済を求める方針だ。

引用:https://www.asahi.com/articles/ASM4S34RJM4SUUPI004.html(アクセス日2020/3/21)

と書かれていました。

そもそもはマンション販売会社の一部社員が考えだした方法で、低金利で融資を受け、不動産投資を行えるということで売り込んだようです。

顧客にしてみれば騙されたといったところですが、不正は不正なので、その後の処理が大変になるかもしれません。

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