小規模マンションオーナーの日記


5月 21, 2019

所有不動産が粗大ゴミ扱いの時代に😢


地方画像

のどかな地方も人口減そして世帯数減に悩まされている。そして不動産は粗大ゴミ化。

大型ゴミを捨てるとなると今では有料の時代ととなりました。

直径が50センチ超のゴミとなると、大型ゴミとして分類され有料となる自治体もあるようです。

ところで、のどかな田舎に親などが不動産を所有しているならば、今後の将来が心配になるかもしれません。

例えば土地などは、農地として活用しているならば、有効に活用されていることになりますが、しかしもはや農業も辞めて土地が荒れ放題になっているとします。

しかしそれでも固定資産税はかかります。

つまりは、まさに「負動産」として所有していることになります。

さらに家屋となるとさらに大変です。

土地とは異なり家屋には維持管理、メンテナンスが必要です。

例えば屋根の瓦を交換するとなると、数百万円かかることもあります。

火災保険にも加入しておかないといけないでしょう。

そして固定資産税がかかります。

また空き家になってしまった場合、メンテナンスを行わなくなった場合、家屋はどんどん劣化していきます。

そこで家屋の解体を検討するとします。

しかし通常、解体するとなると、これもまた数百万円程度かかります。

このことは実際に私の妻の実家で生じている問題でもあります。

実家の近所さんからは空き家のままにするんだったら、解体してくれと圧力をかけてきますが、しかし数百万円の解体費用の問題があり、なかなか進まず頭の痛いところです。

droom画像

大和ハウス工業のd-room。賃貸暮らしのほうが合理的?

ところでそのような時代のさなか、不動産ビジネスで、所有不動産を「有料」で、引き取りますという商売があらわれたようです。

有料つまりは現所有者が、お金を支払って、引き取り業者に不動産を差し上げるというのです。

これではまるで不動産は大型ゴミか粗大ゴミと同じような扱いです。

しかし不動産をこのまま所有し続けても、固定資産税はかかる、維持管理コストがかかる、解体するにしても解体費用がかかるとなると、粗大ゴミと同じように、お金を支払ってでも、引き取ってもらうほうが得策なのかもしれません。

 

それにしても時代は変わるものです。

昔は不動産は所有するべきという時代もありましたが、今は場合によれば、粗大ゴミと同じ扱いになるとは。

そう考えると、今の時代は賃貸暮らしのほうが合理的ということになるのでしょうか。

 

追記:こも厄介ともいえる不動産についてZAKZAK2019/9/17の榊淳司さんの記事によると「令和時代の不動産取引は「手放す時を考えて買う」 粗大ゴミ以上にたちが悪い「負動産」とは」には

今の時代、資産価値が評価されない住宅は、一戸建てでもマンションでも、粗大ゴミ以上に始末が悪い。
 今後、時代が逆回転して日本のほとんどの不動産に何らかの資産価値が付くようになるとは思えない。であるからには、これからの住宅購入には出口戦略を考えることが不可欠。手放したいときに簡単に売り手が見つかるかという点だ。

引用:https://www.zakzak.co.jp/eco/news/190917/ecn1909170002-n2.html(アクセス日2019/11/25)

と書かれています。

このように不動産が価値ある資産であるのか粗大ゴミになるのかの違いは手放す時に簡単に売り手が見つかるかどうかによるようです。

 

 

追記:不動産が負動産になることもありますが、そのてんについては以下の記事をご覧ください。

 

「土地活用」

この言葉を売り文句にして、多くのハウスメーカーが地主さんにアパート経営を勧めてきました。

たしかに市街地や都心部では更地のままだと固定資産税が高くなるので、土地を活かすことが求められてきます。

そして市街地や都心部では立地的にアパートやマンションを建てて土地を活かすことも良い方法となる場合があります。

しかも2017年現在、市街地や都心部の土地価格は上昇傾向にあり、固定資産税もその分、値上がる傾向にあります。

しかし

地方の土地価格は下落傾向が続く

一方で市街地や都心部の土地価格が上昇するなか、地方はというと、相も変わらず下落傾向にあります。

実際のところ不動産市場科学研究所によると

地方において地価は下落幅こそ縮小しつつあるものの、全体的に依然として下落を示しています。それら結果として、日本の土地資産総額としては未だ、弱含みに推移しております。

とコメントしています。

つまりは全体としては土地価格は今でも下落傾向にあるというのです。

では下落が明らかな地方においての土地活用にはいかなる方法があるのでしょうか。

例えばアパート経営を始めたとしても、どうなるでしょうか。

賃貸マンション画像

積水ハウス施行管理の賃貸マンション。

実際のところ入居者がいなければ、アパート経営は成り立ちません。

ですから入居募集をしても入居者が見つからないようなエリアでアパート経営はしないほうが良いでしょう。

では何を行えるのでしょうか。

それで考えることができる事柄としては、農地にして農業を行うとか地元の農業事業者に土地を貸すということができます。

もちろん貸すといっても都会のように高い値段で貸すことはできません。

田舎の土地は広くても資産価値という視点からは都会の何分の一あるいは何十分の一ほどしかありません。

しかも

所有者不明の土地が全国で2割を占めている

ともいわれています。

つまりは所有していても何のメリットもないゆえか、所有者不明の土地がけっこうな割合で存在しているのです。

おそらくは元の地主が亡くなったあと、相続するほどの価値がないとみなされ、土地の相続もうやむやになってしまったのかもしれません。

このように都心部では土地不足のように感じることがあっても、全国的にはまだまだ活用しきれていない余った土地がたくさん存在しているのです。

 

追記:地方の不動産事情でみられていることですが

・戸建住宅で修繕が必要な住宅が少なくないが、修繕費用がないために修繕せずにそのままになっている。

・空家が多い。

・土地や家屋の売却を行おうにも買い手がいない。

・土地価格は下がり続けている。

・相続すべき家屋や土地を法的な相続人のだれもが相続したがらない。

といった事が見られています。

ですから地方でアパート経営をすることは、リスキーなことになるという覚悟が必要かもしれません。

ただ市街地や都心部よりも、競合物件は少ないので、ニッチな賃貸需要があることもあります。

例えば持ち家の建て替えのために一時的に賃貸で暮らしたいとか、持ち家を修繕しようにも修繕できない、このまま住めば危険、しかし馴染みのあるこの地区からは引越したくないという人が住んでくれる可能性はあります。

それでこのようなエリアで、ほぼ満室になっているアパートもあります。

しかし人口減少が続くようなエリアでは、いつまでも満室を維持できるかどうかは不透明です。20/11/21

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