小規模マンションオーナーの日記


4月 10, 2017

東京都心部の不動産はなぜ高い?


賃貸マンション画像

完成間近の賃貸マンションへーベルメゾン。

東京のマンション価格は高止まりか、あるいは下がり始めているといわれていますが、しかしそれでも東京都心部のマンション価格は他のエリアと比べると明らかに高いです。

賃貸アパートやマンションの家賃も東京都心になると、羨ましいぐらい高いです。

私の物件も阪神地区の比較的交通の便の良いところにありますが、それでも東京都心部の50%~70%ぐらいの家賃レベルなのではないかと思います。

どうして東京都心部の不動産は高いのでしょうか。

それは人口が集中しているからです。

とにかく通勤時の人の多さは関西人からすると驚くほどです。

大阪梅田の通勤ラッシュ時の人の多さもとても多いと思っていましたが、しかし以前、東京の品川に行く機会がありましたが、朝の品川駅の通勤時の人の多さには、あきれるほど多くビックリしたことがあります。

さすが東京だなあと思ったことがあります。

もちろん仕事のために東京に来る方はとても多いことは、言うまでもないことですが、長い通勤時間をかけて東京に来る方もおられれば、通勤時間をかけたくないために東京都心部に住んでおられる方も少なくないと思います。

最近は東京都心部で賃貸住宅生活を送る場合、会社が家賃補助をだす場合もあるようで、いっそう東京都心部の賃貸住宅需要は高くなり家賃が高騰しやすい状況にあるといえるのかもしれません。

花画像

立地が良ければ、家賃も比較的安定する。

さらに近年は外国人の訪日も増加しており、観光であれ、仕事のためであれ、訪日外国人の多くも東京都心部を訪れることが多いようです。

ということでいっそう東京には人口が集中しやすい状況となり、不動産も高く推移する要因となるようです。

私の住んでいる阪神地区も阪急神戸線エリアは比較的人口も安定しており微増状態なのですが、それでも東京のように不動産が高騰することもなく、家賃も上昇するということもありません。

今後は家賃は競合物件の増加にともなって下落しはじめるかもしれません。

一方で東京は今後も都心部は人口が増加し、不動産価格も高止まり状態が続くように思います。

東京都心部に昔から不動産を持っていた人たちは本当にラッキーな事だったのかもしれません。

全国の大家にとっては東京都心部に物件を持っている大家がとても羨ましく思えます。

 

追記:超低金利時代が続いてか、この数年、不動産投資が活況でした。

また将来の年金不安や、親の介護のことも副収入源としての不動産投資がクローズアップされています。

しかし方法を間違えると、不動産投資によって、自分の人生を狂わされることになることもあります。

そこでどのような不動産投資が最もリスクが少ないかということになりますが、専門家などの見方ではズバリ

都心部のワンルームマンション投資

が最も無難なんだそうです。

ワンルームマンション投資というと、ユニットバス(バスとトイレが一体化したもの)のあるワンルームマンションなどでは空室が目立ち家賃も1万円台や2万円台といったオーナーには、赤字ではないかと思われるようなワンルームマンションも珍しくありません。

都心部でも、そのようなワンルームマンションに投資するのは賢明ではないでしょう。

その一方で、都心部ならば設備もそこそこ整ったワンルームマンションがあり、そのようなワンルームマンションであるならば、賃料も6万円以上ということもあります。

そのようなワンルームマンションに投資するのが良いということのようです。

都心部で、入居者の満足度の高いマンションならば、空室リスクに悩まされることはありませんし、賃料の下落も限定的でしょう。

 

 

追記:さらに総務省の統計でも東京への人口流入が続いていることが示されています。

そのてんについては以下の記事をご覧ください。

 

少子化社会に入り、今後は人口も減り続けることが予測されています。

知り合いが鹿児島の地方にいますが、その地域では、あちらこちらで人が住んでいない家屋があり、まさに急速に人口減少が進んでいるとのこと。

そのようなエリアにアパートやマンションを建てたところで、相当やりくりが大変になってくるのは明らかなことでしょう。

人口画像

総務省統計局より
2019年1月5日

ところで全体的には人口減少が生じているさなか、人口が増加しているエリアもあります。 それは埼玉県、千葉県、東京都、神奈川県、愛知県、福岡県、沖縄県の6都県です。

とくに東京都は今でも0.7%以上の割合で毎年増加しており、6都県のなかで突出して増加しているようです。

おそらくは東京都のなかでも郊外ともいえるエリアは人口が減少している一方で、それを上回る勢いで都心部が増加しているのではないかと思われます。

次いで増加しているのが埼玉県の0.28%~ですが、埼玉県でも東京都心部への数十分以内の通勤圏となるエリアが増加しているのではないかと思われます。

一方で意外と沖縄県が、人口増加県の3位になっていますが、沖縄県の場合は、今でも少子化傾向ではなく、子供をたくさん産む傾向があるゆえに増えているようです。

沖縄県の場合は、子育てをしやすい環境にあるエリアなのでしょうか? 総務省統計局より 2019年1月5日 それにしても東京都心部を中心とした首都圏一強体制に変わりはなく、今後もそのような傾向が続くのではないかと思われます。

今後は外国人労働者の受け入れ枠が拡大し、外国人が建設業などで多く働くことが見込まれる首都圏では、一層人々で活況となるのではないかと思われます。

東京都心部での賃貸住宅経営は当分は、空室に悩まされることはあまりないことでしょう。

その一方で、人口減少が大きく進んでいるのは、秋田県、青森県、岩手県、山形県です。 この4県つまりは東北エリアです。

たしか大東建託も東北エリアでの建設受注はかなり苦戦しているとも言われていますが、おそらくは大東建託だけでなく他の賃貸住宅メーカーも同じように苦戦していることでしょう。

このエリアでは空室問題に悩むオーナーさんも少なくないのではないかと思われます。 銀行もアパート融資を渋っているかもしれません。

このように統計局の人口推移を考察してみるならば、地方→都心への人の流れが継続的に生じていることがわかります。

賃貸住宅経営において、物件のエリアは重要な事柄ですが、こうした要素も考慮しておくことは良いことでしょう。

20/9/19

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