小規模マンションオーナーの日記


6月 18, 2019

これからの時代は不動産よりも株式?


 

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もはや不動産は負動産になりかねない時代になった。

一昔前までは、不動産を持つことが、大人のステータスのようにみなされるかのような時代がありました。

しかも当時は不動産が右肩上がりに上昇し続ける時代です。

そもそもなぜ不動産は上がり続けたのか。

それは戦後において

①「一国一城の主になってマイホームを持ちたい」という個人の願望や憧れが広まっていたこと。

②「高度成長に乗ってどんどん発展する」企業の土地需要。

③容積率をはじめとする建築制限など。

これらの理由で、不動産への需要が旺盛だったからです。

当然のこととして供給よりも需要が大きくなれば、価格は上昇していきます。

しかしこの流れは1990年ごろのバブルの崩壊以降、止まることになります。

というか流れが徐々に逆流しだし、その逆流はますます強くなっていきます。

ではなぜ逆流し始めたのでしょうか。

それは一言でいうならば供給が需要を上回るようになってきたからです。

ますます人口が減少していくなか、その分、当然のこととして需要は減退していきます。

現に空き家比率が増大していますが、高齢化が進んでいる地方においては空き家比率は驚くほど大きくなっています。

しかもそのようなエリアでの賃貸住宅の空室率も上昇しており、このようなエリアでの賃貸住宅オーナーはやりくりがさぞ大変なことでしょう。

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空室の多いマンションの集合ポスト。

もちろん今後、供給が需要を大きく上回っていくのは、戸建住宅や分譲マンションです。

賃貸住宅のほうは、賃貸暮らし志向の増大傾向や、外国人需要の増大、高齢者の受け入れ拡大などで、緩やかに空室率は上昇するものの、戸建住宅や分譲マンションほどに供給過剰にならないのではないかとの見方もあります。

しかしだからと言って、不動産投資や賃貸住宅経営が安全かといえばそうわけではありません。

賃貸住宅環境も家賃相場の下落、火災保険料の上昇傾向、建築修繕費の高騰などのリスクがつきまとうからです。

となると今後は不動産ではなく株式に投資したほうが良いということになるのでしょうか。

株式といえば不動産以上にハイリスクハイリターンな投資先です。

投資先の判断を誤って、塩漬け状態になっている株式を所有している方も大勢おられます。

しかし長い目で見た時に、今後の時代は株式投資のほうが良いのかもしれません。

 

追記:賃貸住宅の将来にも明るい面があります。

以下の記事を参考にしてください。

 

最近は人口減少、一方で、次から次へと新しい賃貸住宅が建設されるなか、将来の空室不安を感じるアパートマンションオーナーさんは少なくないと思います。

私も不安を感じます。

勿論、一括借上げでマンションオーナーをしている場合は空室があっても家賃収入はありますが、しかし空室が目立ち入居家賃が下がっていくと、いずれオーナーさんに支払われる賃料も減額されることになります。

しかし最近の傾向は、アパート事業者にすべてが暗いといわけでもありません。

近年マイホームあきらめ派が増えている

ということなのです。

考えられる理由としては、東京都心部などの住みたい物件、人気物件はもはや高値すぎて手がでないということがあるようです。

つまり希望物件には手が届かないが、一方地方や郊外などの物件は下落が続き手が届くとしても敬遠するという傾向です。

おそらく老後のことを考え、不便な地方や郊外にマイホームを構えることに抵抗があるのかもしれません。

もう1つの理由は、フリーターやパート従業員の増加があるように思います。フリーターやパート従業員の多くは、現在は収入があっても将来はどうなるかわかりません。

正社員や公務員のように真面目に職務を果たせば、健康であるかぎり将来があるというわけではないのです。

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人口減少の影響は賃貸住宅業界よりもマイホーム業界にシワ寄せがいきそうである。

またフリーターやパート従業員ならば、住宅ローンを組むのも難しいでしょう。

別の理由としては、高額なマイホームよりも、別の分野への消費志向というものもあるようです。

例えば、貴金属の購入、高級車、そして旅行といった分野です。

つまり今を楽しむという志向があるようです。

他にも、いずれ親の家を相続するので購入する必要はないと考えている方もおられますし、いずれにしても人口減少は、賃貸住宅市場よりも、戸建てや分譲マンション市場のほうにまずは影響がでてきそうです。

そして現在、実際に投資や相続税対策目的対象のマンションを驚くほど高額になっている一方、その他のマンションは下落しているといわれています。

そして私の住むエリアでも分譲マンションに空室が目立つようになっているマンションがあり、なかなか入居者が決まらない傾向があります。

つまり現在空室問題で深刻なのはマイホーム業界であってアパート事業の目先の将来は決して暗くないのかもしれません。

つまり本気でアパート事業に取り組むならば、さほど将来は暗いものではないのかもしれません。

 

 

追伸:りそな銀行の提案で購入した積立ファンド、1年以上でようやくプラス運用になりました。やはり長期運用の株式投信はいいんでしょうか?

 

しかしその後、コロナショックであっというまに、大きくマイナス運用になってしまいました。

株式の怖さは、世界的に衝撃的な事柄が生じると、たちまち急落ないしは暴落することです。

とくに近年のネット取引が主流になっているなか、値動きが激しくなることもあり、ジェットコースターに乗っているかのような感じです。

株式投資の基本は中長期的な視点での投資といわれますが、しかしコロナショックのような出来事が生じると、中長期的と言っているどころではありません。

すぐに売り逃げないと、大きな損失を被ってしまいます。

株式投資の場合は、時代の出来事を常に注視し、機敏に対応するための緊張感がなければ、今後はますます厳しくなるのではないかと思います。

このてんで不動産は株式ほど短期間での値動きが激しいわけではありませんが、そのようんてんは不動産のメリットといえるかもしれません。

20/8/26

 

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